Ндс при продаже недвижимости

Изменения в НДС при реализации недвижимости

Ндс при продаже недвижимости

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

автор статьи ведущий налоговый консультант консалтинговой группы «Такс Оптима»

 Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.

Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст.

167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке.

Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).

Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г.

№ Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.

Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст.

271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п.

6 ст. 169).

Прочие изменения

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».

Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют.

Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли

(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/editions/vesti/553395/5/

Как избежать ндс при продаже недвижимости

Ндс при продаже недвижимости

Налоги » НДС » Как избежать ндс при продаже недвижимости

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.

Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст.

167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке.

Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).

Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г.

№ Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.

Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст.

271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п.

6 ст. 169).

Оптимизация НДС и налога на прибыль путем замены сделки по реализации дорогостоящего имущества внесением этого имущества в уставный капитал организации. У казанный способ уменьшения налогов при реализации имущества является не единственным. Поэтому сейчас мы хотим упомянуть о другой известной схеме, также позволяющей уменьшить НДС и налог на прибыль при продаже имущества. В рамках реализации данной схемы необходимо выполнить следующие действия.1. Продавец имущества заключает договор простого товарищества с покупателем. В качестве вклада по договору простого товарищества продавец вносит имущество, предназначенное для продажи, а покупатель денежные средства. Оценка вкладов каждой из сторон производится исходя из реальной продажной стоимости основных средств (ст.1041, 1042 ГК РФ).Операция по внесению имущества в качестве вклада по договору простого товарищества:— не признается реализацией товаров (работ, услуг) в целях 25 главы НК РФ (п.1 ст.278 НК РФ);— не облагается НДС (пп.1 п.2 ст.146 НК РФ, пп.4 п.3 ст.39 НК РФ).У продавца имущества также не возникает обязанности по восстановлению сумм НДС, уплаченных им ранее при приобретении этого имущества и принятых к вычету. Так, в частности, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 11.11.2003 № 7473/03 указал:2. Впоследствии, по прошествии определенного количества времени (по согласованию между продавцом и покупателем), договор простого товарищества прекращается (п.1 ст.1050 ГК РФ).При прекращении договора простого товарищества, по соглашению сторон продавец имущества получает денежные средства, внесенные по договору простого товарищества покупателем имущества, а покупатель – имущество, внесенное продавцом (п.2 ст.1050 ГК РФ).Имущество (в т.ч. денежные средства), полученное в пределах первоначального взноса участника договора простого товарищества при разделе имущества, находящегося в общей собственности участников договора простого товарищества:— не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль (пп.5 п.1 ст.251 НК РФ);— не облагается НДС (пп.1 п.2 ст.146 НК РФ, пп.6 п.3 ст.39 НК РФ).В результате, продавец осуществляет передачу имущества в собственность покупателя, получая оплату за это имущество исходя из его действительной стоимости, законно избегая при этом уплаты НДС и налога на прибыль по данной операции.Андрей Евгенский налоговый консультантКоличество просмотров:

Последние публикации

25 Сентября 2019

Все обязательные неналоговые платежи в нашей стране необходимо инвентаризировать. С таким предложением выступила Счетная палата РФ.

Сейчас только на федеральном уровне насчитывается несколько сотен сборов, которые не являются налогами, но от их уплаты бизнес и граждане отказаться не вправе.

Размеры ставок по некоторым платежам давно потеряли актуальность, многие не имеют экономического обоснования. Итогом инвентаризации должен стать единый реестр — неэффективные и дублирующие друг друга позиции туда войти не должны.

23 Сентября 2019

Исполнение обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов (пеней, штрафов) при ликвидации организации регулируется ст. 49 НК РФ, а при ее реорганизации – ст. 50 НК РФ.

В Налоговом кодексе отсутствуют специальные нормы, устанавливающие сроки подачи налоговых деклараций за последний отчетный (налоговый или расчетный) период деятельности реорганизуемой или ликвидируемой организации, что на практике порождает вопросы со стороны налогоплательщиков.

Каковы порядок и сроки подачи налоговых деклараций при ликвидации и реорганизации налогоплательщика? Расскажем в данной статье.

Госдума окончательно приняла закон, который несет множество новшеств для россиян в налоговой сфере. Самое основное — платить налоги и в целом «общаться» с налоговиками станет проще. Другие изменения, в частности, повлекут за собой введение новых налоговых льгот.

Как быть, если объект недвижимости, по которому восстанавливается НДС, компания продаст до истечения 10-летнего срока? Надо ли продолжать восстанавливать налог по этому объекту?
Налоговый кодекс РФ такую ситуацию не рассматривает.

Однако сама суть восстановления налога в течение такого длительного периода времени предполагает, что в период восстановления недвижимость используется в необлагаемых (или одновременно в облагаемых и необлагаемых) НДС операциях. Соответственно, если объект выбывает, то продолжать восстанавливать по нему налог было бы неправильно.

Ведь и в момент продажи, и после нее нельзя говорить о том, что объект используется в необлагаемых НДС операциях.

Попробуем усложнить ситуацию. Например, при покупке недвижимость была принята к учету как один инвентарный объект, а впоследствии часть этого объекта продается. Как в этом случае продолжать восстановление НДС?

На наш взгляд, сначала было бы правильнее произвести расчет суммы НДС, приходящегося на проданную часть объекта. В отношении недвижимости это можно сделать пропорционально площади продаваемой части в общем метраже здания. Затем необходимо выделить из суммы налога, которую компания ежегодно восстанавливает, часть налога, приходящуюся на проданную часть здания.

Особый порядок восстановления НДС в отношении объектов недвижимости порождает и такой вопрос: а надо ли руководствоваться этим порядком при передаче здания в качестве вклада в уставный капитал?

На первый взгляд — да, надо. Ведь передача объекта в виде вклада в уставный капитал не признается реализацией в соответствие с пунктом 2 статьи 146 НК РФ. А это значит, что условия, необходимые для восстановления налога в особом порядке выполняются.

При передаче любого объекта в виде вклада в уставный капитал компания-учредитель должна сообщить организации о сумме восстановленного НДС, а последняя имеет право принять эту сумму налога к вычету (п. 11 ст. 171 НК РФ).

Если предположить, что в отношении недвижимости действует особый порядок восстановления налога, то сумму налога, подлежащую восстановлению, компания-учредитель сможет определить только по окончании календарного года, в котором была осуществлена такая передача.

А это значит, что в момент передачи объекта недвижимости компания-учредитель не сможет определить и сообщить организации о сумме восстановленного НДС. Следовательно, последняя лишается возможности принять НДС к вычету.

Такое положение дел нарушает права организации, получающей объект недвижимости в виде вклада в ее уставный капитал, то есть нарушает положения пункта 11 статьи 171 НК РФ.

Поэтому мы считаем: в рассматриваемой ситуации восстанавливать НДС в отношении объекта недвижимости нужно в том же порядке, что действует для всех других основных средств (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). А именно — с остаточной стоимости передаваемого объекта.

Выше мы рассматривали ситуации, когда изначально объект использовался в облагаемых НДС операциях, а впоследствии компании продолжала использовать его либо в необлагаемых, либо одновременно в облагаемых и необлагаемых НДС операциях.
А если строящийся объект изначально планируется одновременно использовать в облагаемых и необлагаемых НДС операциях?

Но такой вариант не подойдет для организации, которая одновременно является и инвестором (не единственным) и заказчиком-застройщиком, предполагающим использовать в дальнейшем свою часть площадей в необлагаемых или одновременно и в облагаемых, и в необлагаемых НДС операциях.

Правда, если речь идет о жилом доме, квартиры в котором заказчик-застройщик планирует продавать, то ситуация, на наш взгляд, должна складываться несколько иначе. Продажа жилых квартир не облагается НДС в соответствие со статьей 149 НК РФ.

Если заказчик-застройщик знает о том, что после регистрации права собственности на построенные площади эти площади будут продаваться (т.е.

сразу участвовать в операциях, освобождаемых от НДС), ему лучше вообще не принимать НДС к вычету на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ.

Соответственно, в этом случае заказчик-застройщик (продавец квартир) впоследствии не должен будет ничего восстанавливать. Даже если такой порядок действий чиновники не одобрят, налоговых рисков у заказчика-застройщика не возникнет. Зато работа бухгалтера заметно упростится.

Загрузка…

Источник: https://nalog-plati.ru/nds/kak-izbezhat-nds-pri-prodazhe-nedvizhimosti

Налог от налога: почему из стоимости недвижимости нужно исключать НДС

Ндс при продаже недвижимости

https://realty.ria.ru/20200525/1571951458.html

Налог от налога: почему из стоимости недвижимости нужно исключать НДС

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ.

Поводом стало нарушение прав… Недвижимость РИА Новости, 25.05.2020

2020-05-25T13:53

2020-05-25T13:53

2020-05-26T09:45

налоги

недвижимость

жилье

законодательство

федеральная налоговая служба (фнс россии)

точка зрения – крупным планом

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/153262/51/1532625185_0:0:3072:1728_1400x0_80_0_0_97f7e512cb221573511b7098a6454e01.jpg

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ.

Поводом стало нарушение прав налогоплательщиков по включению в кадастровую стоимость величины НДС, что значительно увеличивает налоговые обязательства собственников коммерческой недвижимости.

Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик объясняет читателям сайта “РИА Недвижимость”, почему решение КС по этому делу критически важно для множества юридических лиц, особенно в условиях спада экономики.НДС преткновенияПроблема уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости, которая включает в себя величину НДС, для Москвы и других регионов РФ давно не новая.

Споры между собственниками, юристами и госорганами тянутся уже на протяжении 6 лет. По данным ФНС бюджет Москвы за 2014–2019 годах получил более 50 миллиардов рублей из средств собственников коммерческой недвижимости за счет исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости, включающей в себя величину НДС. Эта цифра ежегодно увеличивается и будет продолжать расти.

Первым в этом споре попытался разобраться Верховный суд РФ. В феврале 2018 года при рассмотрении дела ЗАО “Торговый дом “Зеленоград””. были отменены решения нижестоящих судов, которыми ранее собственнику здания утвердили кадастровую стоимость “с НДС”.

Казалось бы, на этом можно было остановиться, но спустя 2 года это же дело вернулось в Верховный суд РФ уже с утвержденной кадастровой стоимостью, уменьшенной на величину НДС. В этот раз суд опять оказался неудовлетворен и снова отменил нижестоящие решения.Простыми словами, Верховный суд РФ изменил свою позицию насчет НДС в кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость должны отражать цену сделки, а значит НДС является неотъемлемой частью такой цены. То есть кадастровая стоимость должна включать в себя НДС.

Эта позиция подтверждается множеством решений арбитражных судов РФ и судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

В 2019 году в Мосгорсуде, основываясь на мнение ВС РФ от февраля 2018 года, практически по всем объектам недвижимого имущества, кадастровую стоимость которых оспаривали их собственники, устанавливалась рыночная стоимость “без НДС”.

После того как два года спустя Верховный суд изменил свою позицию, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС (на 18% или 20% в зависимости от даты оценки). А это тысячи налогоплательщиков и, соответственно, миллиарды рублей налогов только в Москве.

Что же будет, если регионы, которые до сих пор считали размер налоговой базы по налогу на имущество “без НДС” начнут увеличивать итоговое значение кадастровой стоимости для того же расчета на эту самую величину НДС? В дополнение Конституционный Суд РФ в постановлении от 19 декабря 2019 года № 41-П указал: “При этом цена (тариф) товаров (работ, услуг) включает сумму налога, и, соответственно, бремя его уплаты лежит на приобретателе…”. Подводя промежуточный итог, мы можем сказать, что если рыночная (кадастровая) стоимость – это цена сделки, то в соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой в цену сделки включена сумма НДС. Именно такую позицию и занял в 2020 году Верховный суд РФ рассматривая дело ЗАО “Торговый дом “Зеленоград”. Исключать НДС из рыночной или кадастровой стоимостей неверно, так как налог является составной частью цены.

И это логично, так как если бы рыночная стоимость, как цена предложения товара или услуги, предлагалась покупателю не в полном объеме, это порождало бы заблуждения со стороны покупателя – а какова же итоговая цена, которую я перечислю покупателю? Налог от налога?Так в чем же нарушение прав собственников коммерческой недвижимости, если кадастровая стоимость и рыночная стоимость по закону должны включать в себя сумму НДС? На мой взгляд, проблема не в расчете кадастровой или рыночной стоимостей, а в применении этих величин в налоговых правоотношениях.Если кадастровая (рыночная) стоимость – это потенциальная цена сделки с объектом, то она, как мы уже описывали выше, состоит из “цена объекта” + “сумма НДС”, которую продавец уплатит в бюджет. В таком случае мы можем говорить о том, что уплата налога на имущество с величины цены сделки, а не со стоимости самого объекта – не имеет под собой экономического обоснования и неправомерно увеличивает налоговые обязательства собственников недвижимости. Базой для расчета налога на имущество следует указать не “кадастровая стоимость”, а “кадастровая стоимость уменьшенная на величину НДС”. На данный момент единственная возможность для собственников недвижимости завершить не только споры, но и внести ясность в законодательство – это обращение в Конституционный суд РФ. Только данный суд может признать неконституционность действующих положений Налогового кодекса РФ и восстановить нарушенные права собственников недвижимости. В апреле 2020 года жалобу на нарушение прав указанным способом подали шесть организаций (например, АО “ДПП-Плаза” (дело № 3047/15-01/2020. В настоящий момент прошло стадию предварительного контроля и находится на изучении судьей). До конца года таких жалоб может быть подано не менее 100. В арбитражном суде Москвы было рассмотрено более 200 дел, в которых налогоплательщики самостоятельно уменьшили кадастровую стоимость на величину НДС при расчете налога на имущество. Всем им, к сожалению, арбитражные суды отказали в защите. Сегодня, в контексте пандемии и активно надвигающегося кризиса, данная проблема становится еще более актуальной. В период карантина бизнес ежедневно несет огромные убытки. Решение Конституционного Суда РФ в пользу налогоплательщиков может существенным образом поддержать собственников коммерческой недвижимости. Если Конституционный Суд РФ примет окончательное решение по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в пользу налогоплательщиков, это не только снизит налоговую нагрузку сегодня, но и поможет собственникам вернуть переплаченные средства из бюджета.

https://realty.ria.ru/20200120/1563626679.html

https://realty.ria.ru/20191202/1561836031.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Сергей Пивоварчик

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/05/19/1571951381_0:176:2048:2223_100x100_80_0_0_a0315a1679ebea825d65b77552312815.jpg

Сергей Пивоварчик

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/05/19/1571951381_0:176:2048:2223_100x100_80_0_0_a0315a1679ebea825d65b77552312815.jpg

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/153262/51/1532625185_98:0:2829:2048_1400x0_80_0_0_a22cdbe629735375bab9adc85c18bd9c.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Сергей Пивоварчик

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/05/19/1571951381_0:176:2048:2223_100x100_80_0_0_a0315a1679ebea825d65b77552312815.jpg

налоги, недвижимость, жилье, законодательство, федеральная налоговая служба (фнс россии), точка зрения – крупным планом

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ.

Поводом стало нарушение прав налогоплательщиков по включению в кадастровую стоимость величины НДС, что значительно увеличивает налоговые обязательства собственников коммерческой недвижимости.

Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик объясняет читателям сайта “РИА Недвижимость”, почему решение КС по этому делу критически важно для множества юридических лиц, особенно в условиях спада экономики.

НДС преткновения

Проблема уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости, которая включает в себя величину НДС, для Москвы и других регионов РФ давно не новая. Споры между собственниками, юристами и госорганами тянутся уже на протяжении 6 лет.

По данным ФНС бюджет Москвы за 2014–2019 годах получил более 50 миллиардов рублей из средств собственников коммерческой недвижимости за счет исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости, включающей в себя величину НДС.

Эта цифра ежегодно увеличивается и будет продолжать расти.

Первым в этом споре попытался разобраться Верховный суд РФ. В феврале 2018 года при рассмотрении дела ЗАО “Торговый дом “Зеленоград””.

были отменены решения нижестоящих судов, которыми ранее собственнику здания утвердили кадастровую стоимость “с НДС”.

Казалось бы, на этом можно было остановиться, но спустя 2 года это же дело вернулось в Верховный суд РФ уже с утвержденной кадастровой стоимостью, уменьшенной на величину НДС. В этот раз суд опять оказался неудовлетворен и снова отменил нижестоящие решения.

Простыми словами, Верховный суд РФ изменил свою позицию насчет НДС в кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость должны отражать цену сделки, а значит НДС является неотъемлемой частью такой цены. То есть кадастровая стоимость должна включать в себя НДС.

Эта позиция подтверждается множеством решений арбитражных судов РФ и судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

В 2019 году в Мосгорсуде, основываясь на мнение ВС РФ от февраля 2018 года, практически по всем объектам недвижимого имущества, кадастровую стоимость которых оспаривали их собственники, устанавливалась рыночная стоимость “без НДС”.

После того как два года спустя Верховный суд изменил свою позицию, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС (на 18% или 20% в зависимости от даты оценки). А это тысячи налогоплательщиков и, соответственно, миллиарды рублей налогов только в Москве.

Что же будет, если регионы, которые до сих пор считали размер налоговой базы по налогу на имущество “без НДС” начнут увеличивать итоговое значение кадастровой стоимости для того же расчета на эту самую величину НДС?

В дополнение Конституционный Суд РФ в постановлении от 19 декабря 2019 года № 41-П указал: “При этом цена (тариф) товаров (работ, услуг) включает сумму налога, и, соответственно, бремя его уплаты лежит на приобретателе…”.

Данным постановлением Конституционный Суд РФ подтверждает позицию арбитражных судов и СКЭС ВС РФ, что НДС является частью цены.

Подводя промежуточный итог, мы можем сказать, что если рыночная (кадастровая) стоимость – это цена сделки, то в соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой в цену сделки включена сумма НДС.

Именно такую позицию и занял в 2020 году Верховный суд РФ рассматривая дело ЗАО “Торговый дом “Зеленоград”. Исключать НДС из рыночной или кадастровой стоимостей неверно, так как налог является составной частью цены.

И это логично, так как если бы рыночная стоимость, как цена предложения товара или услуги, предлагалась покупателю не в полном объеме, это порождало бы заблуждения со стороны покупателя – а какова же итоговая цена, которую я перечислю покупателю?

Налог от налога?

Так в чем же нарушение прав собственников коммерческой недвижимости, если кадастровая стоимость и рыночная стоимость по закону должны включать в себя сумму НДС? На мой взгляд, проблема не в расчете кадастровой или рыночной стоимостей, а в применении этих величин в налоговых правоотношениях.

Так, в соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является “недвижимое имущество”. То есть правильным представляется рассчитывать налог именно от стоимости самого недвижимого имущества, а не потенциальную цену сделки с таким имуществом.

Если кадастровая (рыночная) стоимость – это потенциальная цена сделки с объектом, то она, как мы уже описывали выше, состоит из “цена объекта” + “сумма НДС”, которую продавец уплатит в бюджет.

Стоимость самого объекта будет меньше цены сделки с объектом на величину НДС.

В таком случае мы можем говорить о том, что уплата налога на имущество с величины цены сделки, а не со стоимости самого объекта – не имеет под собой экономического обоснования и неправомерно увеличивает налоговые обязательства собственников недвижимости. Базой для расчета налога на имущество следует указать не “кадастровая стоимость”, а “кадастровая стоимость уменьшенная на величину НДС”.

На данный момент единственная возможность для собственников недвижимости завершить не только споры, но и внести ясность в законодательство – это обращение в Конституционный суд РФ. Только данный суд может признать неконституционность действующих положений Налогового кодекса РФ и восстановить нарушенные права собственников недвижимости.

В апреле 2020 года жалобу на нарушение прав указанным способом подали шесть организаций (например, АО “ДПП-Плаза” (дело № 3047/15-01/2020. В настоящий момент прошло стадию предварительного контроля и находится на изучении судьей).

До конца года таких жалоб может быть подано не менее 100. В арбитражном суде Москвы было рассмотрено более 200 дел, в которых налогоплательщики самостоятельно уменьшили кадастровую стоимость на величину НДС при расчете налога на имущество. Всем им, к сожалению, арбитражные суды отказали в защите.

Сегодня, в контексте пандемии и активно надвигающегося кризиса, данная проблема становится еще более актуальной. В период карантина бизнес ежедневно несет огромные убытки. Решение Конституционного Суда РФ в пользу налогоплательщиков может существенным образом поддержать собственников коммерческой недвижимости.

Если Конституционный Суд РФ примет окончательное решение по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в пользу налогоплательщиков, это не только снизит налоговую нагрузку сегодня, но и поможет собственникам вернуть переплаченные средства из бюджета.

Источник: https://realty.ria.ru/20200525/1571951458.html

Почему из стоимости недвижимости нужно исключать НДС?

Ндс при продаже недвижимости

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ. Поводом стало нарушение прав налогоплательщиков по включению в кадастровую стоимость величины НДС, что значительно увеличивает налоговые обязательства собственников коммерческой недвижимости.

НДС преткновения

Проблема уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости, которая включает в себя величину НДС, для Москвы и других регионов РФ давно не новая. Споры между собственниками, юристами и госорганами тянутся уже на протяжении 6 лет.

По данным ФНС бюджет Москвы за 2014–2019 годах получил более 50 миллиардов рублей из средств собственников коммерческой недвижимости за счет исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости включающей в себя величину НДС. Эта цифра ежегодно увеличивается и будет продолжать расти.

Первым в этом споре попытался разобраться Верховный суд РФ. В феврале 2018 года при рассмотрении дела ЗАО «Торговый дом «Зеленоград»» были отменены решения нижестоящих судов, которыми ранее собственнику здания утвердили кадастровую стоимость «с НДС».

Казалось бы, на этом можно было остановиться, но спустя 2 года это же дело вернулось в Верховный суд РФ уже с утвержденной кадастровой стоимостью, уменьшенной на величину НДС. В этот раз суд опять оказался неудовлетворен и снова отменил нижестоящие решения.
«Простыми словами, Верховный суд РФ изменил свою позицию насчет НДС в кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость должны отражать цену сделки, а значит НДС является неотъемлемой частью такой цены. То есть кадастровая стоимость должна включать в себя НДС. Эта позиция подтверждается множеством решений арбитражных судов РФ и судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ», – рассказывает Сергей Пивоварчик.

В 2019 году в Мосгорсуде, основываясь на мнение ВС РФ от февраля 2018 года, практически по всем объектам недвижимого имущества, кадастровую стоимость которых оспаривали их собственники, устанавливалась рыночная стоимость «без НДС».

После того как два года спустя Верховный суд изменил свою позицию, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС (на 18% или 20% в зависимости от даты оценки). А это тысячи налогоплательщиков и, соответственно, миллиарды рублей налогов только в Москве.

Что же будет, если регионы, которые до сих пор считали размер налоговой базы по налогу на имущество «без НДС» начнут увеличивать итоговое значение кадастровой стоимости для того же расчета на эту самую величину НДС?

В дополнение Конституционный Суд РФ в постановлении от 19 декабря 2019 года № 41-П указал: «При этом цена (тариф) товаров (работ, услуг) включает сумму налога, и, соответственно, бремя его уплаты лежит на приобретателе…».

Данным постановлением Конституционный Суд РФ подтверждает позицию арбитражных судов и СКЭС ВС РФ, что НДС является частью цены.

Подводя промежуточный итог, мы можем сказать, что если рыночная (кадастровая) стоимость – это цена сделки, то в соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой в цену сделки включена сумма НДС.

Именно такую позицию и занял в 2020 году Верховный суд РФ рассматривая дело ЗАО «Торговый дом «Зеленоград». Исключать НДС из рыночной или кадастровой стоимостей неверно, т.к. налог является составной частью цены.

И это логично, т.к. если бы рыночная стоимость, как цена предложения товара или услуги, предлагалась покупателю не в полном объеме, это порождало бы заблуждения со стороны покупателя – а какова же итоговая цена, которую я перечислю покупателю?

Налог от налога?

Так в чем же нарушение прав собственников коммерческой недвижимости, если кадастровая стоимость и рыночная стоимость по закону должны включать в себя сумму НДС? Она не в расчете кадастровой или рыночной стоимостей, а в применении этих величин в налоговых правоотношениях.

Так, в соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является «недвижимое имущество». То есть правильным представляется рассчитывать налог именно от стоимости самого недвижимого имущества, а не потенциальную цену сделки с таким имуществом.

Если кадастровая (рыночная) стоимость – это потенциальная цена сделки с объектом, то она, как мы уже описывали выше, состоит из «цена объекта» + «сумма НДС», которую продавец уплатит в бюджет.

Стоимость самого объекта будет меньше цены сделки с объектом на величину НДС.

«В таком случае мы можем говорить о том, что уплата налога на имущество с величины цены сделки, а не со стоимости самого объекта – не имеет под собой экономического обоснования и неправомерно увеличивает налоговые обязательства собственников недвижимости. Базой для расчета налога на имущество следует указать не «кадастровая стоимость», а «кадастровая стоимость уменьшенная на величину НДС», – рассказывает Сергей Пивоварчик.

На данный момент единственная возможность для собственников недвижимости завершить не только споры, но и внести ясность в законодательство – это обращение в Конституционный суд РФ. Только данный суд может признать неконституционность действующих положений Налогового кодекса РФ и восстановить нарушенные права собственников недвижимости.

В апреле 2020 года жалобу на нарушение прав указанным способом подали шесть организаций (например, АО «ДПП-Плаза» (дело № 3047/15-01/2020. В настоящий момент прошло стадию предварительного контроля и находится на изучении судьей). До конца года таких жалоб может быть подано не менее 100.

Если Конституционный Суд РФ примет окончательное решение по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в пользу налогоплательщиков, это не только снизит налоговую нагрузку сегодня, но и поможет собственникам вернуть переплаченные средства из бюджета.

Все кейсы по НДС в КС, новости и развитие ситуации на сайте Consul Group.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bfc1f2cbbe96600a90cc1a5/pochemu-iz-stoimosti-nedvijimosti-nujno-iskliuchat-nds-5ecbca09564da33d1c6c3d93

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.