Назначение оценки недвижимости

Цели и функции (назначение) оценки недвижимости

Назначение оценки недвижимости

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

— продавцы и покупатели;— владельцы объектов недвижимости различного назначения;— инвесторы;— кредитные организации (банки);— государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);— управленческие структуры муниципальных образований;

— страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

— страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;— кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;

— государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства.

С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика.

Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки.

Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости.

Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения.

Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.

) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки…»

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

— при приватизации;— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;— использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;— переуступке долговых обязательств;— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.
Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;— реорганизации предприятий;— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;— ликвидации объектов недвижимости;— сдаче недвижимости в аренду;— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;— страховании объектов недвижимости;— кредитовании под залог объектов недвижимости;— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;— принятии управленческих решений;— составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;— исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости.

То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО „АВС», для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке.

Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки.

Например, цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник: http://snip1.ru/house/celi-i-funkcii-naznachenie-ocenki-nedvizhimosti/

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Назначение оценки недвижимости
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.
Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Назначение оценки недвижимости

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя.

Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком.

Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

  • Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
  • Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
  • Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
  • Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
  • Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
  • Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
  • И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

  1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
  2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
  3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
  4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
  5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
  6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:
  • Сведения об оценщике и дата составления отчета;
  • Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
  • Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
  • Перечень использованных документов;
  • Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
  • И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Источник: http://xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai/blog/2017/12/28/%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BE%D1%81/

Понятие, назначение и виды оценки объектов недвижимости

Назначение оценки недвижимости

В теории оценки земля рассматривается с одной стороны, как природный ресурс, с другой стороны, как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития рыночной экономики и общества.

Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так физические и юридические лица при совершении разного рода сделок.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости ( оценщиком). Оценка стоимости недвижимости проводится в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика на конкретную дату.

Процесс оценивания – определенная последовательность процедур, используемая для получения достоверных результатов оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную (юридическую) силу оценке стоимости.

Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки.

В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным:

– при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям;

-при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства;

-при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

-в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Таким образом, система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

правообладателей – гарантиями прав на имущество;

систему налогообложения – актуальными сведениями об объектах налогообложения;

рынок недвижимости – открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

систему органов государственного и муниципального управления – информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере управления землей и недвижимостью, а также планирования и развития территорий.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйст­венного оборота, и как любой товар земля должна иметь потреби­тельскую и рыночную стоимость.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Земельным кодексом РФ предусмотрены два вида оценки:

кадастровая оценка- для целей налогообложения;

рыночная -для сделок с земельными участками и объектами недвижимости

Массовая оценка недвижимости это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории.

Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель.

Индивидуальная оценка недвижимостиэто оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, выполняемых последовательно, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Источник: https://studopedia.ru/8_18816_ponyatie-naznachenie-i-vidi-otsenki-ob-ektov-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.