Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Содержание

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией.

Федеральный закон 214, принятый в 2004 году, с каждым годом предъявляет к застройщикам все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Это касается как возможности временной регистрации по ДДУ, так и других правил.

Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка застройщиком сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой.

Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством.

Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку передачи объектов недвижимости. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства грозит строителям внушительными штрафными санкциями.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков сдачи дома? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, уменьшить размер санкций.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после ввода дома в эксплуатацию». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно.

В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года.

Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты инициировать процесс по взысканию неустойки в калькуляторе онлайн.

В связи с этим юристы по защите прав дольщиков советуют: перед тем как подписать договор, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве с застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.

За нарушение срока передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин).

Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика.

При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья.

Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать.

Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать срок передачи объекта, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате досудебного урегулирования подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно произвести расчет неустойки по ДДУ. Не рекомендуется обращаться в суд без компетентной юридической поддержки: практика показывает, что суды часто срезают размеры неустойки. Заявитель в отсутствие представителя не может отстоять свои интересы и получает копейки.

По статистике, сумма неустойки во многом зависит от выбранного суда — дольщик даже может обратиться к адвокату по арбитражным делам для судебного разбирательства в рамках арбитражного судопроизводства, но для этого необходима уступка требований организации или индивидуальному предпринимателю. Грамотные специалисты правильно подберут подсудность для получения максимального размера компенсации.

Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать рабочих дней с того момента, когда письмо было отправлено

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и штраф по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирования договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону.

После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение.

Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после окончания срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах.

Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство, но и взыскать присужденные суммы.

ЮК «Хелп Консалтинг» – это команда юристов, которые стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности.

Наши юридические услуги позволят вам заранее оценить платежеспособность застройщика, чтобы получить компенсацию сверх цены ДДУ, избежать ошибок в составлении документации для судебного разбирательства и предотвратить махинации со стороны застройщика.

Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. Оставьте заявку и получите бесплатную юридическую консультацию.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/otvetstvennost-zastrojshhika-za-nesvoevremennuyu-sdachu-doma-po-fz-214

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК +7 (499) 649-16-55 +7 (916) 157-99-00 10:00 – 19:00, пн. – пт.  НАЧАТЬ ПЕРЕПИСКУ WhatsApp / Viber:    

В договоре долевого участия срок является существенным условием и его нарушение влечет привлечение застройщика к ответственности в виде выплаты неустойки. Данное положение предусмотрено ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

При нарушении срока передачи дома с застройщика можно получить следующие выплаты:

  1. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону “О защите прав потребителя” за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
  2. Судебные расходы.
  3. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.

  4. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
  5. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
  6. Штраф за просрочку выплаты, установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Надо ли направлять застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома

Многие дольщики задаются вопросом, пропустить ли этап досудебного урегулирования спора, либо сразу требовать своё в суде.

Можем отметить, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора может быть прописан в ДДУ и в случае, когда дольщик пропускает этот этап, не направляет претензию, а сразу отправляется в суд, то судья откажет в рассмотрении дела.

В этом случае придётся направлять претензию застройщику и только по прошествии срока, который, как правило, указывается в договоре долевого участия, возможно направлять дело в суд. В этом случае по-пустоту теряется минимум 1-2 месяца.

Без досудебной претензии к застройщику о нарушении срока сдачи дома невозможно через суд взыскать штраф за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку, который предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Только при наличии доказательств о направлении Застройщику письменной претензии с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи дома возможно получить выплату в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.

Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно

В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).

Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.

Юристы проконсультируют о всех нюансах действий при просрочке сдачи дома:

8 (499) 649-16-55

8 (916) 363-99-55

info@lawsphere.ru

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

Проконсультируйтесь не отрываясь от дел
Переписка через WhatsApp / Viber:

   

Что делать дальше? Суд

В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.

Стоит отметить, что на этом этапе главное – выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.

Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.

Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.

Подсудность дел

Подсудность зависит от адреса застройщика, Истца и места заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Для определения лучшей стратегии взыскания неустойки юристам необходимо знать:

  • Адрес регистрации Истца, в том числе временную регистрацию;
  • Юридический адрес застройщика (согласно сведениям, указанным в ЕГРЮЛ);
  • Адрес места заключения договора долевого участия (ч. 7 ст. 29 ГПК, абз. 4 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП). Имеется в виду место подписания самого ДДУ, а не уступки к нему (при наличии). 

Если же используется схема с Арбитражным судом, то Исковое заявление подается по адресу застройщика (ст. 35 АПК).

Почему при нарушении срока сдачи дома по ДДУ лучше обращаться к юристам

Дольщики, столкнувшиеся с проблемой просрочки ДДУ, сталкиваются с множеством вопросов:

  • Какие выплаты я могу получить от застройщика в связи с нарушением срока передачи квартиры?
  • Когда направлять свои требования о выплате неустойки в связи с нарушением сроков ДДУ: сразу или выждать и «накопить» её побольше?
  • Надо писать претензию застройщику или нет, если да, то в каком виде и, как её юридически верно направить застройщику, что бы в дальнейшем суд принял её?
  • В какой суд обращаться?
  • Что лучше арбитраж или суд общей юрисдикции?
  • Направлять иск к застройщику самому или писать коллективный с соседями от всего многоквартирного дома?
  • Как составить иск и какие документы прикладывать?
  • И многое-многое другое.

От порядка действий дольщика и выбранной схемы судебного разбирательства зависят:

  1. Размер неустойки и возможность получить её в 100% виде, а не срезанной по суду;
  2. Возможность взыскания штрафа с застройщика до 50% от суммы присужденной неустойки;
  3. Возможность получить выплаты за моральный вред, причинённый нарушением срока передачи квартиры дольщику.

В зависимости от действий дольщика, доказательной базы и её юридического «качества» разница в сумме выплат может быть существенна.

По этой причине с самого начала спор с застройщиком о выплате неустойки стоит вести под контролем юриста. Стоит помнить, что на стороне застройщика всегда работает штат опытных юристов и без должного опыта их уловки обойти будет сложно. Вознаграждение юристу всегда будет меньше, чем упущенные суммы выплат, которые вы могли бы получить от застройщика при грамотном подходе.

Сроки взыскания неустойки с застройщика

  1. Суд первой инстанции занимает в среднем 2-4 месяца
  2. В случае, когда застройщик подаёт апелляционную жалобу, то срок увеличивается ещё на 3-4 месяца

Расчёт неустойки по ДДУ

Внимание! 23 марта 2018 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования).  С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Обращаем внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно. Поэтому надёжнее использовать ручной расчёт формулы.

В зависимости от характера нарушений, формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

Формула расчёта неустойки с застройщика за нарушение срока передачи квартиры (для физических лиц)

Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьёй 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Формула расчёта неустойки по ДДУ для дольщиков – юридических лиц:

(Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/300 = Общий размер образовавшейся неустойки.

Формула расчёта неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

Направьте свою заявку и в течение 30 минут вы получите ответ:



Источник: https://lawsphere.ru/uslugi/sud/vzyskanie-neustoyki-s-zastroyshchika/narushenie-srokov-sdachi-doma-zastroyshchikom.php

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Вот и славно.

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки.

Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек.

Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50
Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится.

Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры.

Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.

Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами.

Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам.

Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору.

Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли.

Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу.

Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/past-deadline/

Если застройщик нарушает сроки строительства – что делать?

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Нарушение застройщиками сроков завершения строительства домов и передачи квартир дольщикам по акту – не редкость в нашей стране. Что делать, если подобная история случилась с Вами? Главное, не паниковать и четко спланировать действия.

Учтите, что если застройщик нарушил срок ввода дома в эксплуатацию, прописанный в договоре долевого участия – это еще не основание для предъявления к нему претензий. Ведь значение имеет другой срок – срок передачи квартиры по акту приема-передачи. Этот срок одинаков для всех дольщиков конкретного дома, и не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке.

И если застройщик нарушил этот срок передачи квартиры, причем более, чем на 2 месяца – то у Вас, как дольщика, открываются довольно широкие возможности, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ. Какие из них использовать, зависит от того, в какой стадии находится строящийся объект.

Если дом еще не достиг завершающей стадии строительства, к примеру, не все этажи еще построены, либо не отделаны фасады, нет остекления, не смонтированы инженерные системы, то есть высокий риск того, что застройщик либо вообще дом не построит, либо построит, но с очень большой задержкой, и потом сразу “уйдет в банкротство”.

В такой ситуации правильно будет расторгнуть ДДУ в одностороннем внесудебном порядке и потребовать от застройщика возврата уплаченных по ДДУ денежных средств.

Для расторжения ДДУ Вам надо направить в адрес застройщика соответствующее письмо, заказным ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

И потом сдать почтовые документы в Росреестр, чтобы в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о прекращении действия Вашего договора долевого участия.

Взыскание денег и процентов с застройщика

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, при расторжении ДДУ застройщик обязан Вам вернуть все уплаченные деньги в течение двадцати рабочих дней с момента расторжения ДДУ, то есть с момента направления Вами извещения от отказе от договора. И одновременно, застройщик должен уплатить Вам проценты за пользование Вашими деньгами, за весь период с момента их получения до момента их возврата.

Размер процентов приличный и равен 1/300 ключевой ставки Центробанка России, действующей на день возврата денег, и начисляется за каждый день, когда застройщик владел и пользовался Вашими деньгами. А если Вы являетесь гражданином и заключали ДДУ не для целей коммерческой деятельности, то размер процентов удваивается.

Застройщики часто уклоняются об обязанности вернуть деньги дольщику. В такой ситуации, Вы вправе в судебном порядке потребовать начисления на сумму долга дополнительных процентов, тоже в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ на день возврата. И эти проценты также удваиваются, если Вы являетесь гражданином-потребителем.

Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры по акту

А вот пример другой ситуации: застройщик нарушил срок передачи квартиры на 2 месяца, однако дом уже почти готов, фасады и остекление практически завершены, инженерные сети подведены, и невыполненных работ осталось совсем немного. В такой ситуации расторгать ДДУ нет особого смысла. Нужно просто дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, а квартира будет передана Вам по акту.

После этого, нужно направить застройщику претензию, с требованием уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры по акту.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки Центробанка РФ, действующей на день фактической передачи квартиры, за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.

Имейте ввиду, что если в квартире есть недостатки, то Вы вправе заявить застройщику об этих дефектах, и не принимать квартиру, пока брак не будет устранен.

Застройщики, как правило, неустойку за просрочку добровольно не платят, и приходится обращаться в суд.

Учтите, что в такой ситуации суд, вероятнее всего, уменьшит размер неустойки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, до разумных, по мнению суда, пределов. Но все равно будет приличная сумма.

А кроме того, если общая сумма Ваших судебных требований не превышает 1 миллион рублей, то Вы как потребитель освобождаетесь от необходимости уплаты государственной пошлины.

И напоследок, всегда помните: за отказ застройщика от добровольного удовлетворения Ваших требований, изложенных в Вашей претензии, суд взыщет с застройщика в Вашу пользу штраф, в размере 50 % от всех присужденных Вам сумм. Это те деньги, на которые Вы можете всегда смело претендовать в суде!

Узнайте больше о долевом строительстве недвижимости в России!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ae0ea349e29a2ecd83230a0/esli-zastroiscik-narushaet-sroki-stroitelstva-chto-delat-5ae83c30bcf1bc988858afbb

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Вместе с юристом и экспертом рынка рассказываем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, и как получить компенсацию

Василий Кузьмиченок/ТАСС

Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.

Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.

Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.

К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.

Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать.

Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.

Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.

Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования.

В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов.

Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.

Повышенная ответственность застройщика

Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность.

«Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств.

Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.

Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.

Допсоглашение: заключать или нет

При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.

Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.

Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.

Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму.

Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении.

Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.

Расторжение договора: когда оправданно

При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).

Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей.

В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше.

Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.

Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.

Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.

Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e4aaa479a79473a9b6b3329

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.