Направления управления в сфере недвижимости

Управляющий недвижимостью

Направления управления в сфере недвижимости

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см.выбор профессии по интересу к школьным предметам).В 2020 году центр профориентации ПрофГид разработалточный тестна профориентацию.

Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

  • постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Актуальные тенденции и эффективность управления недвижимостью в России

Направления управления в сфере недвижимости

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

Актуальные тенденции и эффективность управления недвижимостью в России

fПонятие «эффективность» сегодня является ключевым во всех сферах жизни общества, в том числе и на рынке недвижимости, который проходит стадию становления после 70-летнего отсутствия.

Максимально повысить эффективность использования недвижимого имущества призвано грамотное управление профессиональными менеджерами в соответствии с интересами владельца недвижимости.

Поэтому, краеугольным камнем роста рынка недвижимости является разработка и использование лучших методов взаимодействия собственников объектов недвижимости с управляющими, моделей управления, составляющих в совокупности основы эффективного управления, актуальность которого невозможно переоценить.

Понятие «управление недвижимостью» трактуется по-разному, так в широком смысле под управлением недвижимостью понимается целенаправленное воздействие субъекта управления на объект с целью осуществления мер по эффективной эксплуатации последнего. В узком понимании термин трактуется как предпринимательская деятельность менеджера, нанятого собственником объекта. Управление недвижимостью неразрывно связано с ее использованием в качестве товара и источника дохода [2, 215 c.].

Основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться на рынке недвижимости, выступают отсутствие четкой законодательной базы, принципов, стандартов, регулирующих процесс оценки продуктивности управления объектами недвижимости, давно используемые механизмы при управлении организацией только находят свое применение при управлении недвижимостью.

На процесс целеполагания оказывает значительное влияние разнообразие объектов управления, их территориальное, функциональное, а также архитектурное своеобразие [1, 168 c.].

Все вышеперечисленные особенности влияют на правильность принятия решений по выбору модели взаимодействия менеджера с владельцем недвижимости – доверительное управление или управление арендой, субарендой, аутсорсинг, оперативное управление.

Управление недвижимостью относится к предпринимательской деятельности, прибыльность которой растет с каждым годом по мере востребованности объектов недвижимости не только для личной и социальной эксплуатации, но и для коммерческой.

В конце XX века лидерами на рынке недвижимости в столице были опытные иностранные управляющие компании, пришедшие вместе с крупными корпорациями-инвесторами бизнеса на территорию России [4, 306 c.].

Однако исследования показали, что за последние несколько лет на рынке преобладают профессиональные управляющие компании российского происхождения. На это оказало влияние увеличение количества участников рынка недвижимости и их бюджетов.

Преобладание российских компаний обусловлено более глубоким пониманием процесса и особенностей управления на отечественном рынке, нормативной базы, накопившимся в условиях жесткой конкуренции опытом.

На данном этапе работа менеджеров не регулируется законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управления разрабатывается на основе стандартов Межрегиональной ассоциации управляющих недвижимостью и Кодекса профессиональной этики управляющих недвижимым имуществом [3, 16 c.].

Важно отметить, что на сегодняшний день существуют пять вариантов возникновения управляющих компаний: консалтинговые компании, компании-застройщики, риелторские компании, специально созданные управляющие компании, структурные подразделения по управлению недвижимости, организованные собственником организации.

Снижение стоимости оказываемых услуг при одновременном увеличении качества является приоритетным вопросом по развитию рынка недвижимости. 2014-2016 годы характеризуются стагнацией рынка: ростом цен и падением спроса в связи с уменьшением покупательной способности граждан в кризис.

Как известно со времен Карла Маркса, кризис имеет циклический характер и любую вновь возникшую проблему нужно воспринимать как новую возможность для совершенствования. В современных условиях в задачу управляющих недвижимостью входит эффективное управление кризисными ситуациями, чтобы обеспечить стабильные доходы и сохранить стоимость объектов недвижимости в интересах собственника.

fСписок использованной литературы

управление недвижимость нормативный

1. Маховикова, Г. А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. – М.: КНОРУС, 2014. – 168 с.

2. Талонов, А. В. Управление недвижимостью: учебник для академического бакалавриата / А. В. Талонов — М.: Издательство Юрайт, 2015. – 215 с.

3. Теплинский, И. П. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / И.П. Теплинский, А.Ю. Сыроватская. – Шахты : ГОУ ВПО «ЮРГУЭС», 2011. – 16 с.

4. Бусов, В. И. Управление недвижимостью: теория и практика: учебник для академического бакалавриата / В. И. Бусов, А. А. Поляков. — М.: Издательство Юрайт, 2014. — 306 с. Е. А. Лебедева, Т. Д. Попова, 2016

Размещено на Allbest.ru

  • Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Цели и методы управления недвижимым имуществом предприятия. Деятельность Управления имущественным комплексом в г. Москва. Определение оптимального договора на строительство объекта недвижимости.контрольная работа [122,5 K], добавлен 09.07.2013

Источник: https://otherreferats.allbest.ru/economy/00775934_0.html

Разновидности управления недвижимостью

Направления управления в сфере недвижимости

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный  доход.

Именно поэтому  многие крупные инвесторы  предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание  компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью.   Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Facility Management или FM  

Building Management или BМ  

Property Management или PM

Asset Management или AM 

Управление инфраструктурой

Управление зданием

Управление собственностью

Управление активами

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений.  И  «Управление недвижимостью» – слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов.

Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя».  Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management – это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management – это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением – возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением – процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением – всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

         Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2.  Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Инжиниринг

·         Техническая эксплуатация

·         Уборка и обслуживание территорий

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте,  призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов –  здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли.

Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы – управляющие недвижимостью.

При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью – доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, – это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто – существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Продвижение объекта на рынке

·         Оперативное управление

·         Финансовое планирование

Property Management – всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management – другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом.

При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании.

Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника – все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта – от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

·         Работа на фондовом рынке

·         Финансовый менеджмент

·         Оценка

Asset Management – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом.

Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д.

Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики.

Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов.

Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую – перепрофилировать, а какую – оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так.

Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления.

Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать.

Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

16.01.2013

Вернуться к списку публикаций

Источник: https://komrent.ru/info/articles/articles_4.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.