Налог при продаже апартаментов физическим лицом

10 Июля 2015НДФЛ при продаже апартаментов

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

На сегодняшний момент набирает темпы роста строительство апартаментов в гостиничных комплексах для проживания.

Возможно ли получение имущественного налогового вычета физическим лицом при продаже апартаментов в гостиничном комплексе в размере 250 000 рублей как от продажи иного имущества, находящегося в собственности менее трех лет? Облагается ли НДФЛ продажа апартаментов, находящихся в собственности более трех лет?

Норма закона  В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
 Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется с учетом следующих особенностей.
Размер вычета при продажеИное имуществоИмущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Альтер-натива  Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ).
!  При этом положения п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Понятия жилых помещений приведены в ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ.
Жилое помещениеЖилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
К жилым помещениям относятся: – жилой дом, часть жилого дома; – квартира, часть квартиры;– комната.
ДомЖилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.КвартираКвартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.!В ЖК РФ отсутствует понятие «апартаменты».В переводе с французского языка апартаменты – это квартира.  На практике в России апартаментами называют элитные квартиры.Термин «апартаменты» в данном случае имеет маркетинговое значение.Коммерче-ская недви-жимость  Кроме того, апартаментами на практике называют коммерческую недвижимость.Которая приобретается для сдачи в аренду (апарт-отели, кондоминимум-отели).Как правило, эта недвижимость не признается жилой ввиду несоответствия требованиям, установленным законодательством к жилым помещениям.Нежилое помещение  В письме ФНС РФ от 14.01.2014 г. № БС-4-11/231 разъяснено, что в случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.Ваш случай  Следовательно, если Вы продаете апартаменты, находящиеся в Вашей собственности менее 3 лет, Вы имеете право на получение вычета в размере, не превышающем 250 000 рублей.Освобожде-ние от нало-гообложения  Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.  Указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.Позиция чиновников  В письме от 15.03.2013 г. № 03-04-05/4-232 Минфин РФ указал, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению НДФЛ.Ваш случай  Следовательно, доходы от продажи апартаментов, находящихся в Вашей собственности более 3 лет, не облагаются НДФЛ.

Источник: http://www.pravcons.ru/articles/publ/ndfl-pri-prodazhe-apartamentov/

Как купить апартаменты

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты
Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство.

Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий.

Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег.

Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!).

Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой.

Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/apartment/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Налоги при продаже недвижимого имущества

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб.

и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости.

Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e2ab01c9a79476e144161aa

Налог на апартаменты в 2019 и 2020 году: к чему готовиться собственнику

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры.  Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем.  В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир.

Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока.  Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов.  Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности.

Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье.  Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание.  Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья.  Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям.  Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

  • региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  • в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
  • какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

  • кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
  • инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.  Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Московская льгота по налогу на имущество

Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество.  Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:

  • включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
  • площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
  • неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
  • кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 года № 706-ПП. На данный момент в перечне упомянуты 19 зданий в разных районах города.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами.  Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

  • 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  • менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
  • продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год).  Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/nalog-na-apartamenty

Почему апартаменты выгоднее, чем квартиры с точки зрения налогов.

Налог при продаже апартаментов физическим лицом

– Существует мнение, что апартаменты по налогам обойдутся намного дороже, чем «обычные» квартиры. Так ли это?

– Чтобы ответить на этот вопрос, следует более подробно разобраться в том, что такое апартаменты. Этого определения до сих пор нет в нормативных документах РФ, за исключением тех объектов, которые относятся к гостиничной недвижимости.

Когда мы говорим о налогообложении, следует выделить два типа апартаментов, а они в свою очередь каждый делится еще на два подтипа.

Первый тип – объекты недвижимости, которые существуют и права на которые уже оформлены. Это помещения бывших заводов и фабрик, с которых, собственно, и началось зарождение апартаментов в Москве. Они делятся еще на два подтипа, на офисно-административные здания и производственно-складские здания.

Почему так? Потому что в налоговом классификаторе это два разных направления недвижимости. То есть если мы обратимся к процентным ставкам, определяемым налоговым кодексом и законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц, то город понимает, что есть офисные, торговые помещения, и есть «прочие».

Собственно, когда мы говорим про заводы и фабрики, они подпадают под категорию так называемых прочих объектов недвижимости.

И соответственно, если мы говорим об административных зданиях, к которым относятся бывшие НИИ, успешно реконструированные под апартаменты, то это понимается городом как офисные помещения с точки зрения налогообложения.

Собственно, здесь и начинается ключевая разница потому что налоговая ставка для «прочих помещений» 0,5% , а для офисных это 2%.

Кроме всего прочего, есть второй тип недвижимости, в которой на сегодня располагаются апартаменты, – это новое строительство. И здесь аналогично предыдущему примеру тоже два подтипа.

Первый – это объекты недвижимости, которые строятся в рамках возведения комплексов апартаментов гостиничного профиля, и где в исходно-разрешительной документации указано целевое использование земельного участка с формулировкой «размещение апартаментов гостиничного типа». С точки зрения налогового учета объект относится к «прочим» и рассчитывается по ставке 0,5%.

Второй подтип. Мы знаем немало примеров, например, на территории «Москва-Сити» есть несколько комплексов, в составе которых есть офисно-торговые помещения, по которым в налоговом законодательстве оговорено, что в случае использования более чем 20% здания под торговые или офисные помещения, город оценивает это по максимальной ставке, которая как мы знаем 2%.

Итак, в целом мы имеем четыре группы апартаментов, по которым можно оценивать налоговые платежи будущих собственников.

версия интервью (8:34)

– Но все-таки, налоги на апартаменты будут выше?

– Теперь что касается процентных ставок с точки зрения владения физическим лицом, фактически использующего апартаменты в жилом формате.

Несмотря на то, что долгое время законодатели рассматривали апартаменты как этакую «неведому зверушку», мы все прекрасно понимаем, что апартаменты – это жилье, и 99% покупателей планируют использовать этот тип недвижимости либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду опять же под жилье.

Соответственно, тут мы проводим аналогию с жилой квартирой, а у жилья налоговая ставка ниже. Она такая: при цене объекта до 10 млн рублей налог составляет 0,1% от стоимости недвижимости, 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, свыше 50 млн рублей – 0,3%. У объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, налоговая ставка 2%.

К минусам апартаментов, пожалуй, следует также отнести также и отсутствие льготных налоговых вычетов. Ведь владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 20%.

Но есть кардинальное положительное отличие апартаментов. Кадастровая оценка объектов недвижимости на бывших промышленных территориях существенно ниже рыночной стоимости, порой в два-три раза. То есть процентная ставка налога выше, но база для расчета дешевле.

– Приведите пример.

– Мы проводили исследования применительно к нашему проекту ApartVille Fitness & Spa Resort, который находится на Дмитровском шоссе и сравнивали его кадастровую стоимость с кадастровой стоимостью расположенных в районе похожих по формату обычных квартир. Кадастровая стоимость квадратного метра в квартирах оценивается в 120–130 тыс. рублей в то время, как наши апартаменты оценены в 88 тыс. рублей за «квадрат».

Стоимость апартаментов по сравнению с квартирами на сегодня ниже и, как правило, разница составляет в среднем 15-20%. Покупая апартамент, можно таким образом сэкономить несколько миллионов рублей.

Экономия, которую мы имеем на старте, и та экономия, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нам нивелировать повышенную процентную ставку для апартаментов на многие-многие годы вперед.

В случае с Apart Ville это, как мы подсчитали, ни много ни мало… 112 лет.

Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать – купить более дешевый по цене апартамент и сэкономить несколько миллионов рублей сейчас, но платить повышенную ставку потом. Либо купить более дорогую квартиру сейчас и платить более низкий налог. Но при этом понимать, что компенсировать переплату за квартиру вам удастся в течение сотни лет. А смысл?

– Насколько мы знаем, кадастровую оценку можно пересмотреть…

– Есть несколько механизмов, которые помогут будущим собственникам оптимизировать свое налогообложение, и один из них связан с пересмотром кадастровой стоимости. Дело в том, что в ряде проектов кадастровая стоимость существенно ниже, а иногда довольно близка к рыночной стоимости.

При этом не всегда оценка релевантна. И законом предусмотрен механизм, который позволяет собственнику недвижимости пересмотреть кадастровую стоимость. Оснований может быть несколько, но основное – это недостоверность информации используемой оценщиком.

Тогда заинтересованное лицо, то есть собственник апартаментов, может обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) Росреестра с просьбой о предоставлении информации, которая явилась основанием для оценки кадастровой стоимости.

Ознакомившись с перечнем информации, он может прийти к заключению о том, что она была недостаточной или же была некорректно использована.

На основании этого можно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости – для этого обратиться опять-таки в ФКП, приложить заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также новую оценку.

Есть процедура, по которой ФКП принимает заявления на рассмотрение в течение десяти дней и сообщает о своем решении. Решение комиссии в случае неудовлетворения желания собственика снизить кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в суд для нового решения.

– Что нужно знать о налогах при продаже апартаментов?

– Есть такой миф, что при перепродаже апартаментов придется платить какой-то повышенный налог.

Это не так. В текущей действительности налог, который платится при перепродаже апартаментов, квартиры или любого недвижимого имущества – это НДФЛ, налог на доход физического лица.

При этом налог уменьшается на фактическую сумму затрат при покупке апартамента или любого другого имущества. Эта норма применяется как для квартир, так и для нежилых помещений, к коим относятся апартаменты.

То есть никакого дополнительного налогового бремени для владельцев апартаментов не существует. Абсолютно такая же практика, как с квартирами: при владении до 3-х лет платится налог, превышающий сумму затрат при покупке.

То есть купили за 10 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, с разницы 2 млн рублей платится 13%. А после 3-х лет владения соответственно есть освобождение от уплаты налога – как для квартир, так и для нежилых помещений.

– Какие налоги придется платить, если апартаменты куплены, к примеру, на ИП?

– Ошибочное мнение, что таким образом можно минимизировать свое налоговое бремя. Текущие поправки к Налоговому Кодексу изменяют порядок уплаты индивидуальным предпринимателем налога на имущество.

Если ранее индивидуальный предприниматель мог платить в зависимости от выбранной схемы налогообложения – 6% с оборота, 15% дохода минус расходы, либо вмененный налог, то на сегодня кроме указанных налогов ИП-шнику также придется платить еще и налог на имущество.

Единственная лазейка – это использование недвижимости акционерным обществом, поскольку для юридических лиц сегодня база для исчисления налога на имущество появляется если площадь свыше 3 тыс. квадратных метров – это уже кадастровая стоимость, а если меньше 3 тыс.

– то это балансовая стоимость приобретения объекта по договору купли-продажи. Ни для кого не секрет, что на рынке до сих пор существует большой объем теневых сделок.

Сделка по приобретению, допустим, объекта стоимостью 100 млн рублей может проводиться по договору на 5 млн рублей. Соответственно, владея недвижимостью как юр.

лицо, собственник будет обязан платить налоги с той суммы, по которой объект недвижимости был внесен на баланс, то есть с заявленных 5 млн рублей, еще и за минусом НДС, если юр.лицо на общей системе налогообложения.

– Это распространенная схема?

– Пока нет, потому что еще никто не платил как физическое лицо налог с кадастра. А с введением новой нормы, я думаю, что подобные прецеденты будут иметь место. Но это актуально для крупных собственников и крупных инвесторов, которые покупают объемы для последующей перепродажи, сдачи в аренду.

Думаю, что на сегодня это является для них такой вот лазеечкой. Пока государство не уменьшило ценз. То есть ранее базой для расчета налога на имущество юр.лиц была балансовая стоимость только в случае если площадь объекта свыше 5 тыс. квадратных метров. Теперь она уменьшилась до 3 тыс.

Возможно, норматив будет снижаться и дальше.

– Когда люди начнут получать квитанции из налоговой?

– Дата начала использования кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения определена дата с 1 января 2015 года. По закону оплата налога за 2015 году происходит до 1 октября 2016 года. Тогда и будут приходить налоговые уведомления.

– Как вы объясняете своим клиентам преимущества апартаментов и спрашивают ли они насчет налога?

– Вопрос о налоге сегодня самый актуальный. Это понятная тенденция – люди читают определенные статьи и делают поспешные выводы, немножко не вникая в детали.

И конечно, все напуганы ставкой в 2%, особенно в сегменте недвижимости бизнес- и премиум-класса. Но мы объясняем, что получается, наоборот, экономия. На старте человек экономит несколько миллионов рублей.

Этих сэкономленных денег хватит на очень долгий промежуток времени для уплаты налога.

Давайте посчитаем. На средние апартаменты в нашем комплексе ApartVille в 50 квадратных метров налог за год составит порядка 24 тыс. рублей. А на аналогичную квартиру – 4,5 тыс. рублей. Разница существенная, но зато на старте сэкономлено несколько миллионов рублей, которых хватит, как мы с вами посчитали ранее, на сотню лет уплаты «повышенного» налога.

Источник: https://www.loft-apart.ru/articles/pochemu_apartamenty_vygodnee_chem_kvartiry_s_tochki_zreniya_nalogov_video.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.