Налог при договоре мены

Налогообложение при договоре мены

Налог при договоре мены

“Налоговый вестник”, 2006, N 9

Среди сделок, заключенных между физическим лицом – работником и юридическим лицом – работодателем, наиболее проблемными с точки зрения налоговых последствий являются, по нашему мнению, договоры мены.

В связи с этим в настоящей статье рассмотрена ситуация, при которой работник – физическое лицо заключает с организацией-работодателем договор, по которому работник обменивает принадлежащую ему на праве собственности квартиру на гараж, находящийся на балансе у организации.

В подобной ситуации наиболее часто возникают следующие вопросы:

  1. каковы гражданско-правовые и налоговые последствия подобной сделки;
  2. каковы последствия подобной сделки в случае, если организация применяет упрощенную систему налогообложения;
  3. каковы последствия подобной сделки, если квартира заведомо дороже гаража, передаваемого организацией;
  4. какую оценку квартиры следует применять (рыночную или оценку БТИ)?

1. Гражданско-правовые последствия сделки

В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые оборотоспособные вещи.

Таким образом, квартира и любое иное недвижимое имущество, находящееся в обороте, в том числе гараж, являются товаром. Следовательно, между работником организации и организацией может быть заключен договор мены.

Пунктом 1 ст. 568 ГК РФ предусмотрено, что если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В рассматриваемой ситуации товаром является особый объект – недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права собственности на соответствующее имущество. Данный вывод подтверждается также п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 “Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены”.

Возникшие в этой связи отношения сторон помимо договора мены могут быть также оформлены путем заключения двух встречных договоров купли-продажи. Однако в данном случае организации необходимо официально оформить все денежные расчеты с физическим лицом.

2. Налоговые последствия сделки 2.1. Налоговые последствия, связанные с особенностями сделки

Рассматриваемая сделка имеет три основные особенности, которые могут оказать влияние на налоговые последствия сделки:

  1. сделка заключается между работником и работодателем – юридическим лицом;
  2. сделка (по договору мены) является товарообменной операцией;
  3. предметом сделки является недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам только в установленных законом случаях, в том числе:

  1. между взаимозависимыми лицами;
  2. по товарообменным (бартерным) операциям.

В связи с тем что договор мены является товарообменной (бартерной) операцией, налоговый орган вправе проверить правильность цен по такой сделке.

Если налогоплательщики признаны взаимозависимыми, то налоговые органы также могут проверить правильность применения цен по сделкам, заключенным между данными лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности либо деятельности представляемых ими лиц, а именно:

  1. одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
  2. одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
  3. лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации вышеназванные признаки взаимозависимости лиц отсутствуют.

Однако суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/11012-nalogooblozhenie-dogovore-meny

Налог при обмене квартиры – размер, порядок уплаты и ее особенности

Налог при договоре мены

Правожил.com > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы

Каков налог при обмене квартиры — актуальный вопрос. Ведь с 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости. А с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.

Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

  • Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
  • Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену недвижимости, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при соглашении мены недвижимости к системе налоговых вычетов.

Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств. А также получить некоторый вычет на свое имя.

Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ. То есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не используется.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки?

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

  • В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
  • В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

  • Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
  • Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости

Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

(Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется оплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены.

Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

  1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
  2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и с его использованием.
  3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

Порядок уплаты и ее особенности

Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Налоговые органы не так тщательно контролируют оплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без оплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо.

Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

  1. Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и применение полученных знаний самостоятельно.
  2. Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.
  3. После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:
  • налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
  • паспорт лица, уплачивающего налог;
  • договор мены;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет оплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.

Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.

Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 Авг 2017      kasjanenko         485      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/nalog-pri-obmene-kvartiry.html

Налог при обмене квартиры

Налог при договоре мены

Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок. При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры.

Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье.
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости.

Эта сумма распространяется и на договор мены.

Что говорит налоговая инспекция о выплате налогов при обмене жилья

Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.

В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:

  • если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
  • когда имущество обменивается с доплатой.

В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2016 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет.

Имеется одно правило: если обмен происходит равноценных квартир и доплата не требуется ни с одной из сторон, подоходный налог платить не надо.

Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.

Согласно Гражданскому кодексу России обмен приравнивается к договору купли-продажи.

Согласно статье 567 Гражданского кодекса России:

  1. При обмене каждая сторона обязана предоставить друг другу товар в пользование взамен иного.
  2. К договору, составленному при обмене, могут быть применены все правила договора купли-продажи. Поэтому у каждой стороны имеется два статуса, продавец и покупатель.

Как определить налоговую базу

Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости.

Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.

5 млн рублей.

Как вычислить налог

Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.

Основные нюансы при налогообложении:

  1. Заплатить придётся не за всю стоимость квартиры, а только за ту часть, по которой произведена доплата. Например, старая квартира стоила 2 млн, новая будет ценой 3 млн, нужно произвести доплату в размере 1 млн, в этом случае, налогом облагается только сумма доплаты, точнее, придётся выплатить 130 тысяч рублей.
  2. Сумма, которая была оплачена за жилье, должна быть задекларирована. Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позже 1 мая следующего года.
  3. Если квартира была в собственности меньше трёх лет, но доплата отсутствует, нужно также подать декларацию о доходе в налоговый орган.
  4. Налог уплачивается не позднее середины июля следующего года от получения прибыли.
  5. Человеку при обмене квартиры положен налоговый вычет за неё.

При договоре обмена недвижимости человек может подать на налоговый вычет как за продажу квартиры, так и за её приобретение.

Когда положены налоговые вычеты

Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.

Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:

  1. Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
  2. Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.

При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.

Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры.

Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга.

Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.

Как оплатить налог

Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.

После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость.

Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.

Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.

Интересным моментом во всей системе налогообложения является:

  • только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
  • лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.

Законодательство России постоянно меняется и не исключено, что в скором времени законом будет предусмотрен фиксированный налог по договору обмена, соответственно, станут более понятны способы его оплаты.

Что думают о договоре мены представители органов

Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.

Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.

Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.

Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:

  • в денежном эквиваленте;
  • в материальном виде;
  • в натуральной форме.

В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.

Источник: https://ZhiloePravo.com/nalogi/platit-obmene-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.