Налог на недвижимость нежилых помещений

Как снизить налог на коммерческую недвижимость — Audit-it.ru

Налог на недвижимость нежилых помещений

Олег Сухов, адвокат

Налоговая реформа коснулась недвижимого имущества не только граждан, но и организаций. Согласно статье 378.2 Налогового кодекса (НК РФ), ряд объектов, включая торговые и деловые центры, с 2014 года облагаются исходя из их кадастровой стоимости.

В результате, по подсчётам экспертов РБК, всего за год отчисления со столичной коммерческой недвижимости выросли сразу в шесть с лишним раз.

Перед предпринимателями тут же встал злободневный вопрос о снижении финансовой нагрузки, внезапно выпавшей на их фирмы.

Оспариваем применение налогообложения по кадастровой стоимости

Самый напрашивающийся вариант – попытаться доказать, что статья 378.2 НК РФ к вашей недвижимости неприменима.

Тогда налог с неё, в соответствии со статьёй 375 НК РФ, должны взимать исходя не из кадастровой (по сути, рыночной), а среднегодовой стоимости, в основе которой лежит остаточная стоимость, то есть та же рыночная, но с учётом износа (амортизации). Поправка на износ может привести к существенному удешевлению имущества.

Конечно, платить налоги с более низкой среднегодовой стоимости гораздо выгоднее.

Но возможность такая у вас будет, только если числящегося за вашей компанией объекта нет в списке из постановления московского правительства от 28 ноября 2014 года N 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». Перво-наперво он не должен (снова открываем статью 378.

2 НК РФ) располагаться на земле, официально отведённой под торговлю и офисы. Несоблюдения одного этого условия достаточно, чтобы считать здание офисным или торговым, даже когда в реальности оно используется совсем иначе. И тогда отчислений именно с кадастровой стоимости избежать можно лишь при большом везении.

Так, Верховный суд России решением от 16 декабря 2016 года по делу N 3а-1202/2016 исключил сразу две постройки на Бутырской и Ярославской улицах столицы из упомянутого перечня на том основании, что не смог доподлинно разобраться со статусом земли под ними. Неустранимые сомнения суд истолковал, как того требует пункт 7 статьи 3 НК РФ, в пользу налогоплательщика.

Совсем другая ситуация, если строение находится на землях, к примеру, промышленных предприятий или для размещения производственных и административных зданий.

Тогда, – говорит адвокат Олег Сухов, – достаточно доказать, что офисы, торговые точки, пищевые заведения и службы быта занимают менее 20 процентов его площади. Это и есть та планка, выше которой, согласно статье 378.

2 НК РФ, со здания начинают брать налог по кадастровой стоимости независимо от предназначения земельной территории.

Судебную практику для бизнесменов здесь можно считать благоприятной. В ряде случаев им и в самом деле удавалось отстоять своё право платить налоги по минимуму, то есть со среднегодовой стоимости имущества.

В частности, решением от 18 января 2017 года по делу N 3а-0005/2017 Верховный суд признал проверку на предмет фактического использования объекта недостоверной. Инспектор обследовал его не полностью и акт обследования составил, что называется, на глазок. А при более тщательных подсчётах выяснилось, что торговые и офисные точки занимают чуть менее 19 % здания.

В другом случае, как зафиксировал Верховный суд в решении от 19 сентября 2016 года по делу N 3А-1034/2016, инспекторы при посещении некоего акционерного общества, созданного на базе научно-исследовательского института, отнесли к числу офисов все кабинеты с оргтехникой. Но большинство этих кабинетов были подразделениями бывшего НИИ.

Они вели деятельность исключительно в составе акционерного общества, и, по мнению суда, не относились к числу самостоятельных деловых помещений. Таковых в здании оказалось меньше 5 %.

Впрочем, в столице можно полемизировать не только о процентах использующейся под те или иные цели площади зданий, но и о её общей величине. По статье 1.

1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций», на основе кадастровой стоимости начисляются налоги не на все, а только на достаточно крупные деловые и торговые центры (свыше 2 тысяч квадратных метров для отдельно стоящих зданий и свыше 3 тысяч квадратных метров для коммерческих помещений в жилых многоквартирных домах). Отсюда возник, в частности, спор по поводу сооружения в Порядковом переулке. Истцы пытались исключить из общей площади здания 200 квадратных метров чердака, без которых оно обрело бы нужную для экономии на налогах площадь. Но не вышло. Верховный суд указал в решении по делу N 3а-1152/2016 от 9 ноября 2016 года, что чердак обладает всеми параметрами, чтобы считаться полноценным помещением, а не просто сосредоточием коммуникаций, и в самом деле через него проходивших. Здание так и осталось в пресловутом перечне из постановления N 700-ПП.

Великий советский адвокат и правозащитник Дина Исааковна Каминская писала в своих мемуарах о том, как вела дело по краже паркета. Многое зависело от стоимости украденного.

Если меньше ста рублей (ещё старых, советских), то грозила одна мера наказания, а если больше – то другая и крайне суровая. Каминская, по собственным словам, обследовала вместе со следователем и экспертом едва ли не каждый брусок, чтобы выявить снижавшие цену дефекты.

В итоге та не дотянула до указанной роковой черты на жалкие 6 рублей и 25 копеек. Столь же скрупулёзно нужно подходить и владельцам коммерческой недвижимости к анализу её метража и долей, в которых она используется по тому или иному назначению.

От каждого учтённого или неучтённого метра может зависеть, заплатите вы одну сумму налога или же в несколько раз большую.

Оспариваем кадастровую стоимость

Если недвижимое имущество, числящееся за вашим предприятием, не удалось убрать из перечня объектов, облагающихся по кадастровой стоимости, остаётся только пересмотреть саму её величину. Как уже сказано, она не должна превышать рыночную стоимость (статьи 1.2 и 1.

6 приказа Минэкономразвития от 7 июня 2016 года N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» свидетельствуют об этом яснее некуда), но на практике бывает иначе. По данным Росреестра, только в течение 2015 годов специальные комиссии рассмотрели жалобы по более чем 60 тысяч недвижимых объектов.

Почти в половине случаев они признали кадастровые показатели чрезмерными и снизили их в общей сложности на 27 процентов, или на 1,6 триллиона рублей.

Уже из этих цифр ясно, что ошибки в кадастровых измерениях являются нормой. Добавьте сюда почти ежедневные колебания рынка недвижимости. По данным сайта «Росриэлт», лишь за последний год цены на офисы в Москве упали почти на треть, а на торговые площади – более чем наполовину.

Между тем статья 11 недавно введённого закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настаивает на пересчётах стоимости и, соответственно, пересмотре налоговой базы не реже чем каждые пять лет и не чаще, чем раз в два года. Такими темпами за рынком угнаться невозможно, – утверждает адвокат Олег Сухов.

Поэтому надо проявлять инициативу самим, обращаясь по спорным вопросам, в соответствии со статьёй 22 того же закона, сначала в комиссии при кадастровых ГБУ, а затем и в суд.

На оспаривание идут далеко не все. Дело это хлопотное и дорогое, особенно для юридических лиц.

Наугад откроем прайс-лист одной из специализирующихся в данной сфере контор: работы по оценке нежилого здания площадью в 1 тысячу квадратных метров обойдутся заказчику не меньше чем в 40 тысяч рублей.

А ещё нужно учесть затраты на услуги адвокатов, особенно если дойдёт до судебных разборок. Вероятно, многие полагают, что затея себя не окупит, и предпочитают платить пусть завышенный, но кажущийся всё-таки вполне подъёмным налог.

В таком случае следует помнить, что вскоре он вырастет. Есть прекрасный анекдот про человека, решившего отрезать хвост собаке, но из жалости к ней рубившего маленькими частями: в день по кусочку. Аналогичным образом поступает с нами и правительство при переводе на новую форму налогообложения.

Чтобы не шокировать сразу, процесс растянули на пять лет. По статье 2 всё того же закона города Москвы N 64, каждый год налоговая ставка повышается. Начинали в 2014 году с 0,9% от стоимости недвижимого имущества организации, а по итогам 2018 года дойдут до 1,5%. Наверное, всё-таки стоит загодя оспорить данные кадастра.

Бездействие может влететь в копеечку.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a37/902559.html

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Налог на недвижимость нежилых помещений

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.