Налог на коммерческую недвижимость в москве

Вниманию собственников коммерческой недвижимости: важные изменения по налогу на имущество с 2016 года

Налог на коммерческую недвижимость в москве

С 2015 года компании на «упрощенке», а также индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы («упрощенку» или патентную систему налогообложения), будут обязаны уплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Речь идет о коммерческой недвижимости, включенной в специальный перечень.

Речь идет об административно-деловых и торговых центрах, а также о нежилых помещениях, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, включенных в специальный перечень.

Для Москвы этот перечень утвержден Правительством г. Москвы в Постановлении от 28.11.2014г. №700-ПП и включает в себя следующие категории объектов:

Категория объектаПлощадь
Административно-деловые и торговые центры >3000 м 2
Отдельно стоящие нежилые здания делового, административного или коммерческого назначения 2000 м 2
Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах и фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания 3000 м 2

При этом платить налог придется и в том случае, если единый объект разделен между собственниками на меньшие площади: главное, чтобы он в принципе соответствовал категории, указанной в таблице выше, и был включен в Перечень объектов. В данном случае каждый собственник будет платить налог, исходя из своей доли в кадастровой стоимости всего объекта.

В 2015 году при расчете налога на имущество будут применяться следующие налоговые ставки:

  • для юридических лиц – 1,2% от установленной кадастровой стоимости
  • для физических лиц и /или индивидуальных предпринимателей – 2% от установленной кадастровой стоимости

Однако к 2018 году планируется уровнять ставки для всех налогоплательщиков.

ГодЮридические лица Физические лица Ставка для Москвы Ставка для Московской области Ставка для Москвы Ставка для Московской области
20151,2%*1,5%2%**
20161,5%2%2%**
20171,8%2%2%**
20182%2%2%**

*в соответствии с НК РФ предельный уровень ставки для Москвы на 2015 г.– 1,7%, однако эта ставка применяться не будет и все ограничится региональной ставкой в 1,2%
**размер ставки определяется каждым муниципальным образованием в пределах, установленных НК РФ (при этом предельный уровень ставки для Московской области устанавливается на уровне 2%).

К сожалению, отныне кадастровая стоимость объектов недвижимости приближена к рыночной стоимости (либо даже ее превышает). И на данный момент судебная практика не утешительна: суды по оспариванию кадастровой стоимости длятся долго и безрезультатно.

Встает вопрос: можно ли уменьшить этот налог в принципе? Ответ – нет, поскольку к объектам недвижимости, указанным в перечне, льготы не применяются. Так что теперь арендодателям придется учитывать этот налог при определении арендной платы (другими словами – «перекладывать» его на плечи арендаторов коммерческой недвижимости).

Итак, если раньше было выгодно регистрироваться как ИП со специальным налоговым режимом (УСН, патент), тем самым избегая уплаты налога на имущество, то с 2015 года рекомендуется всем фактическим собственникам коммерческой недвижимости переводить собственность на юридическое лицо. В этом случае налоговую нагрузку по налогу на имущество удастся снизить на 40%. Правда эта мера будет действовать только пока ставки не будут уравнены.

Как перевести имущество с физ. лица на организацию, избежав налоговых последствий?

Подготовим налоговую стратегию для вашего бизнеса

Это можно сделать следующими способами:

  • Вход физического лица в существующее юридическое лицо (либо учреждение нового юр.лица) с уставным капиталом, внесенным в виде необходимого имущества
  • Дарение физическим лицом имущества организации, в случае если физическое лицо является учредителем этой организации с долей более 50%.

Тем самым новым собственником недвижимости окажется организация, а налоговых последствий не возникнет.

Если Вы хотите понимать, как Вам работать дальше (на УСН или общей системе), мы можем в индивидуальном порядке провести для Вас налоговое планирование: определить кол-во юридических лиц, их взаимосвязи между собой, системы налогообложения и построить модель работы таким образом, чтобы это было выгодно с точки зрения налогов.

Источник: https://1c-wiseadvice.ru/company/blog/vnimaniiu-sobstvennikov-kommercheskoi-nedvizhimosti-vazhnye-izmeneniia-po-nalogu-na-imushchestvo-400/

Налоги на коммерческую недвижимость

Налог на коммерческую недвижимость в москве

Доходность коммерческих объектов может составлять 10–17% годовых, а средняя окупаемость – 8-10 лет. Это означает, что инвестировать средства в нее, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Но получение прибыли сопряжено с необходимостью платить налоги.

Некоторые организации (научные, образовательные, медицинские учреждения) от уплаты, как правило, освобождаются.

В отношении остальных граждан (как физических, так и юридических лиц) закон непреклонен – если есть прибыль, платить придется.

Впрочем, налоги на коммерческую недвижимость относятся к региональным платежам, поэтому на местном уровне для определенных категорий могут существовать  льготы. Их наличие необходимо уточнять в региональном отделении ФНС.

Важно! Квартира или жилой дом, сдаваемые в аренду с извлечением прибыли, также будут облагаться налогом на коммерческую недвижимость.

Как рассчитать налог?

Размер устанавливается государством и зависит от кадастровой (либо среднегодовой) стоимости каждого объекта.

Определение кадастровой стоимости – прерогатива региональных властей. Они же устанавливают сроки уплаты и налоговую ставку. Но вне зависимости от решений, принятых на местном уровне, размер налога для физических лиц будет меньше, чем для компаний.

Налог на коммерческую недвижимость (физлица)

Для физических лиц этот налог является разновидностью налога на прибыль и рассчитывается по той же схеме.

  • Если стоимость объекта не превышает 300 тысяч рублей, то налоговая ставка составит 0,1%.
  • Для объектов стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3%;
  • Свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0%.

При расчете налоговую ставку умножают на кадастровую стоимость объекта.

Некоторые физлица могут рассчитывать на льготы и даже полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость:

  • Ветераны ВОВ и участники боевых действий.
  • Пенсионеры, ветераны труда.
  • Участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС и приравненные к ним лица.
  • Инвалиды детства. Инвалиды I и II групп.

Преференция действует только на один объект недвижимости.

Налог на коммерческую недвижимость, принадлежащую физлицам, рассчитывает ФНС. Собственнику объекта направляется соответствующее уведомление (до 1 ноября текущего года). Оплатить налог нужно не позже 1 декабря следующего года.  

Налог на коммерческую недвижимость (юрлица)

Юридические лица в данном уплачивают налог на имущество организаций, поэтому налоговая ставка по нему значительно выше, чем для физлиц. От региона к региону ставка может варьироваться, поскольку ее определяют местные власти.

При этом  ее максимальный размер согласно Налоговому кодексу РФ не может превышать 2%, если расчет производится от кадастровой стоимости недвижимости.

Если расчет применяется от балансовой стоимости , максимальное значение ставки составит 2,2%.

При расчете от кадастровой стоимости недвижимости (КСН) сумма налога на коммерческую недвижимость рассчитывается по формуле:

налог = КСН  х 2%

Важно! Организации и ИП на УСН (упрощенной системе налогообложения) от уплаты этого налога не освобождаются.

При продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости размер налога опять-таки зависит от юридического статуса владельца:

  • Для физлиц это НДФЛ (13% от суммы сделки по договору купли-продажи).
  • ООО налог с продажи коммерческих объектов не платят, поскольку такая недвижимость используется в качестве взноса в уставной капитал.
  • Другие организации при продаже недвижимости платят НДС (20%). Помимо этого, полученный доход включается в базу расчета налога на прибыль.
  • ИП платят, но могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Важно! При сдаче коммерческой недвижимости в аренду (если договор заключается на срок от 1 года) помимо налога придется уплатить госпошлину в размере 22 тысячи рублей.

Сроки уплаты налога на коммерческую недвижимость устанавливаются на местном уровне, но обычно выплаты должны быть произведены до 30 марта года, следующего за отчетным. Возможна уплата авансовыми платежами – 1 раз в квартал.

Уклонение от налога на коммерческую недвижимость влечет за собой штраф в размере 20% от невыплаченной суммы. Ответственность за неуплату наступает с 16 лет.

к разделу База знаний

Источник: https://www.arendator.ru/articles/169106-nalogi_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/

Тонкости налогообложения коммерческой недвижимости?

Налог на коммерческую недвижимость в москве

Вопрос налогообложения коммерческой недвижимости является не праздным для российских и иностранных граждан, которые занимаются бизнесом в нашей стране, а также для граждан, которые не оформили статус предпринимателя, несмотря на имеющуюся в их распоряжении недвижимость.

Налог на коммерческую недвижимость должен быть рассчитан и оплачен строго в соответствии с российским законодательством, что предполагает наличие знаний плательщиков налогов по соответствующим вопросам налогообложения.

Неважно кто должен оплатить налог на коммерческую недвижимость, будь то юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или гражданин, это надо сделать, изыскав немалые средства в бюджете компании или в кошельке гражданина.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть ряд вопросов, связанных с налогообложением коммерческой недвижимости, в том числе:

— что понимается под понятием коммерческой недвижимости?

— в чем состоит разница налогообложения коммерческой недвижимости, принадлежащей юридическому лицу и налогообложения недвижимости, принадлежащей гражданину?

— какие существуют размеры ставок налогообложения на коммерческую недвижимость для юридических лиц, а какие для граждан?

— как и с помощью чего возможно рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Что понимается под понятием коммерческой недвижимости?

Современное российской законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ не дает четкого и однозначного определения понятию коммерческая недвижимость, что в какой-то мере затрудняет деятельность как налоговых органов, так и собственников недвижимости.

Тем не менее, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ под недвижимостью понимаются те объекты (земельные участки, жилые и нежилые помещения), которые прочно связаны с землей.

Кроме того, согласно указанной статье, также недвижимостью признаются морские и воздушные суда и т.д., речь о которых в данной статье не идет, поскольку интересует налог на коммерческую недвижимость в части нежилых помещений и нежилых зданий.

Определившись с понятием недвижимость, необходимо также разобраться что значит коммерческая недвижимость? Само по себе понятие коммерческая деятельность предполагает, что кто-либо использует недвижимость (нежилые помещения) с целью извлечения прибыли.

Например, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, могут сдавать нежилое помещение в аренду или доверительное управление.

Сдача в аренду недвижимости приносит прибыль и, соответственно, данную недвижимость, возможно, назвать коммерческой.

Другими словами, если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю принадлежит на праве собственности (праве аренды) недвижимость и с этой недвижимостью проводятся сделки, такая недвижимость признается коммерческой.

Но, «фишка» заключается в том, что если объект недвижимости является коммерческой недвижимостью, то ставка налога на данный объект существенно варьируется с учетом вида разрешенного использования.

Сам же налог на коммерческую недвижимость2019 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта с учетом вида разрешенного использования.

Если где-то кадастровая стоимость невысока, соответственно налог небольшой, но, например, в московском регионе кадастровая стоимость объектов недвижимости «зашкаливает» и взимаемые налоги в связи с этим иногда неподъемные для бизнеса.

Например, налог на коммерческую недвижимость в Москве может составлять иногда несколько миллионов рублей в год.

В любом случае, каждый предприниматель, прогнозируя свою деятельность на будущее должен учитывать, что с каждым годом налоги не становятся меньше, а значит надо искать варианты налоговой оптимизации бизнеса, в том числе в части налогообложения коммерческой недвижимости.

В чем состоит разница между налогообложением коммерческой недвижимости, принадлежащей юридическому лицу и налогообложением недвижимости, принадлежащей гражданину?

Налог на коммерческую недвижимость 2019 г. как уже упоминалось, составляет не малую сумму, но его величина будет различна для юридических лиц и для граждан.

Налоговая инспекция в своем понимании делает все-таки различия между юридическими лицами и гражданами при обращении с недвижимостью (нежилыми помещениями), хотя те же граждане, по сути, также занимаются коммерческой деятельностью и даже могут иметь статус индивидуального предпринимателя, но это не сказывается на величине ставки налога для гражданина, так как недвижимость принадлежит физическому лицу.

Таким образом, разница в налогообложении для юридических и физических лиц, прежде всего, заключается в величине ставки налогообложения недвижимости.

Какие существуют размеры ставок налогообложения на коммерческую недвижимость для юридических лиц?

Изучая вопрос величины ставки на коммерческую недвижимость, необходимо сразу оговориться, что, например, налог на коммерческую недвижимость в Москве будет отличаться о того, какая ставка налога на коммерческую недвижимость, например, в Ярославской области или в республике Крым.

Все дело в том, что данный вид налога регулируется региональным законодательством и, соответственно, непосредственно ставка налога на коммерческую недвижимость будет устанавливаться правовыми актами местной администрации.

Например, ставка налога на коммерческую недвижимость в Москве будет составлять 1,5 % от кадастровой стоимости нежилого помещения, а ставка налога на коммерческую недвижимость в Ярославской области или в республике Крым на сопоставимые объекты составляет совершенно другие цифры.

Таким образом, с тем чтобы определить ставку налога на коммерческую недвижимость в вашем регионе необходимо ориентироваться исключительно на региональное законодательство или обратиться по месту нахождения недвижимости в налоговые органы, а также информацию о ставках налога возможно почерпнуть на сайте налоговой инспекции в сети интернет.

Как и с помощью чего возможно рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Рассчитать налог на коммерческую 2019 недвижимость представители юридических лиц могут самостоятельно, изучив необходимое законодательство в части налогообложения имущества организаций или возможно упростить данную задачу путем использования соответствующего калькулятора.

Калькулятор налога на коммерческую недвижимость позволяет в результате введения необходимых данных определить сумму налога на коммерческую недвижимость к оплате.

В целом формула расчета налога на коммерческую недвижимость выглядит следующим образом.

СУММА НАЛОГА=СТАВКА НАЛОГА* НАЛОГОВАЯ БАЗА

При этом следует повториться, что ставка налога на коммерческую недвижимость, а также налоговая база берется в соответствии с нормативными актами регионального значения. В противном случае рассчитанная конечная сумма будет неверная, что возможно приведет к санкциям со стороны налоговых органов.

При этом ставка налога на коммерческую недвижимость, в том числе зависит вида разрешенного использования и в зависимости от того какой вид присвоен объекту: офисное помещение, торговая площадь, универсальные помещения или склад, варьируется величина ставки и соответственно складывается окончательная сумма налогов.

Калькулятор налога на коммерческую недвижимость,  конечно, тоже может избавить от ошибок при определении суммы налога, но зачастую чтобы снизить сумму налога приходится идти иным путем, например, изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости, что может существенно понизить конечную сумму налога на коммерческую недвижимости.

Вывод: для реализации идеи налоговой оптимизации на законных основаниях следует обратиться к юристам и другим специалистам, которые проанализировав необходимую информацию и документы сделают вывод о возможности такой оптимизации.

Источник: https://iadvokat24.ru/tonkosti-nalogooblozheniya-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Налог на коммерческую недвижимость: изменения в 2019 году

Налог на коммерческую недвижимость в москве

В России давно зреет необходимость в системе единой оценки объектов кадастрового учета. Если раньше налоговая база по налогу на имущество определялась, исходя из инвентаризационной стоимости, то сейчас идет повсеместный переход на порядок определения базы по кадастровой стоимости (КСТ). К налогу на коммерческую недвижимость это тоже относится.

Раньше в инвентаризационной оценке фигурировали 2 параметра: год постройки здания и восстановительная стоимость материалов на текущую дату.

В 2019 году в оценке фигурируют дополнительные параметры, такие как месторасположение строения, наличие инфраструктуры, транспортные развязки, парковки и т.д. 

Понятие и классификация коммерческой недвижимости

Под коммерческим имуществом подразумевают помещения, используемые для получения прибыли

Любой объект недвижимости, в зависимости от сферы использования, может быть отнесен к жилой или коммерческой недвижимости. Объекты, используемые для получения прибыли, считаются коммерческими. Собственником такого объекта может быть юридическое или физическое лицо. 

В зависимости от сферы использования различают нежилое имущество таким образом:

  • Индустриальная недвижимость: производственные цеха, помещения складского хозяйства;
  • Недвижимость для торговли: рынки, магазины, павильоны, торговые центры;
  • Деловая недвижимость: банки, офисные здания;
  • Общепит: столовые, рестораны, кафе;
  • Недвижимость для туризма: отели, гостевые дома, квартиры в найм;
  • Социальная сфера: медицинские центры, бассейны, стадионы.

Кто должен платить налог на коммерческое имущество?

Понятие коммерческой недвижимости Налоговым кодексом Российской Федерации не выделено. Действуют нормы главы 30 части 2 «Налог на имущество организаций» для юридических лиц. Согласно НК РФ, организации, имеющие имущество, обязаны оплачивать налог.

Кто освобождается от уплаты?

От оплаты налога освобождены некоторые организации:

  • Жилищные кооперативы;
  • Товарищества собственников жилья;
  • Религиозные организации;
  • Бюджетные и культурные учреждения;
  • Автомобильные компании, метрополитен и др.

С полным перечнем можно ознакомиться на сайте ФНС.

Особенности уплаты налога на нежилое имущество в 2019 году

В 2019 году налог на недвижимость рассчитывается, исходя из КСТ

Январь 2019 года – это дата, с которой стартовали нововведения по расчету налога на имущество. Они утверждены вышедшим в августе 2018 года Федеральным Законом «О внесении изменений в статью 52 НК Российской Федерации» (№ 334-ФЗ от 3 августа 2018 г).

Суть такова: налог на имущество начисляется по ставке 2% от кадастровой стоимости объекта. Поскольку не все объекты на настоящий момент имеют КСТ, сумма может оказаться некорректной. По поводу полученной квитанции можно задать вопрос специалисту ФНС. 

В какие сроки налог подлежит оплате?

Сроки уплаты устанавливаются территориальными органами. Существует три отчетных периода: первый, второй и третий квартал календарного года.

Как производится расчет для ИП, физических и юридических лиц

Для физических лиц ФНС проводит расчет налога, руководствуясь данными ЕГРН, юридические лица заполняют декларацию самостоятельно, исходя из балансовой стоимости имущества.

Индивидуальный Предприниматель считается физическим лицом, но если он работает, используя общий режим налогообложения, то, как и юридическое лицо, подает декларацию самостоятельно.

Так как налог на имущество является региональным, то и ставки по нему устанавливают местные власти.

Налог с аренды

Собственник, сдавая недвижимость в аренду, получает доход. Если он выступает в договоре аренды как физическое лицо, то налог на недвижимость начисляет ИФНС и высылает квитанцию на оплату.

Если в договоре аренды стоит фраза о том, что арендатор берет на себя все обязательства по оплате арендованной недвижимости, то оплачивать налог будет арендатор, но от имени арендодателя.

Налог с продажи 

Налогом облагается разница между ценой продажи и КСТ объекта. 

Ставки налогов при продаже нежилого имущества физическим и юридическим лицом отличаются

На этапе подготовки сделки купли-продажи нужно заказать выписку из ЕГРН. В выписке указана кадастровая стоимость недвижимости. На основании этих данных следует принимать решение о цене сделки. Цена сделки может отличаться от рыночной стоимости объекта в сторону уменьшения, но незначительно. Эти вопросы находятся в компетенции риэлтора, сопровождающего сделку.

Если продавцом недвижимости является обычный гражданин, то он заплатит налог на доходы физических лиц по ставке 13% с разницы между ценой сделки и кадастровой стоимостью. Продавец-юридическое лицо будет платить налог на прибыль в соответствии с поданной декларацией по налогу на имущество.

Источник: https://posobie.help/vychet/deklaracija/kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.