Налог на коммерческое помещение

Содержание

Налог на коммерческую недвижимость: сумма, порядок расчёта

Налог на коммерческое помещение

Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимости или земельные участки, предназначенные для извлечения постоянной прибыли или прироста капитала. Естественно, владение подобными участками подразумевает уплату налогов в казну государства. Определенный процент стоимости подобной недвижимости собирается под видом налогового сбора и отчисляется в государственную казну.

Понятие коммерческой недвижимости

В действующем законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятию «коммерческая недвижимость». Впрочем, в сложившейся юридической практике, под недвижимостью коммерческого плана понимают помещение, которое не относится к жилому фонду, и используется владельцем не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

Собственником коммерческой недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Условно говоря, приобретение коммерческой недвижимости необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Другими словами, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом, считается коммерческой недвижимостью.

К подобным видам собственности можно отнести:

  • Торговые центры и магазины;
  • Гаражи, автомойки и автосалоны;
  • Рестораны и кафе;
  • Гостиницы и хостелы;
  • Апартаменты;
  • Бизнес-центры, офисы и так далее.

Стоит отметить, что к коммерческой недвижимости также относятся земельные участки, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту, или порту.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Среди объектов, для которых используется кадастровая оценка, выделяют:

  • Торговые комплексы и помещения в его составе;
  • Иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
  • Административные здания и центры;
  • Нежилые помещения, предназначенные для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех остальных объектов недвижимости размер и ставка налога вычисляются по балансовой стоимости.

Если организация или физическое лицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Кто должен платить?

Владение помещениями неизбежно влечёт за собой обложение налогом. Таким образом, платить за свое имущество обязаны все юридические и физические лица, а также коммерсанты, владеющие коммерческой недвижимостью. Режим налогообложения значения не имеет.

Для юридических и физических лиц заметно различается как режим налогообложения, так и сам размер налогов.

Кто может не платить?

Налог на недвижимость является региональным платежом, поэтому местные власти сами могут решать какие льготы следует предоставить, а какие убрать. Если льготы предоставлены местными властями, их нужно все время подтверждать. Если же льготы предоставлены налоговиками, то подтверждение не нужно.

По общему правилу, от налогов полностью освобождены следующие организации:

  • Религиозные и бюджетные учреждения;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • Заведения транспорта;
  • Оборонные предприятия;
  • Метрополитен;
  • Предприятия, в штате которых работают инвалиды;
  • Автомобильные компании;
  • Учреждения культуры.

Частично освобождаются от уплаты налогов объекты:

  • Научного;
  • Медицинского;
  • Образовательного характера.

Таким образом, можно видеть, что от налогов освобождены организации некоммерческого толка, а право на частичные льготы имеют социальные и научные организации.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.

Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ. Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются.

Для физических лиц

Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:

  • Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
  • Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
  • Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.

Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

Для юридических лиц

Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.

Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).

При продаже коммерческой недвижимости

В связи с тем, что в законодательстве отсутствует понятие коммерческой недвижимости, при заключении сделок по продаже могут возникнуть сложности. Также следует учесть особенности налогообложения, связанного со статусом продавца недвижимости.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

  • Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
  • Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
  • При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
  • ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также будут зависеть от статуса владельца. Например, если речь идёт об индивидуальном предпринимателе, ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13%.

Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для юридических и физических лиц.

Иностранцам, осуществляющим подобную деятельность на территории РФ, придётся уплатить налог в размере 30% от прибыли.

Сроки оплаты налога

Сроки уплаты налога на коммерческую недвижимость устанавливаются региональным законодательством. Такое правило прописано в статье 383 НК РФ. Платеж может перечисляться единовременно, а также могут быть предусмотрены авансовые ежеквартальные платежи.

Например, в Санкт-Петербурге, на основании статьи 3 закона No 684-96 установлены следующие сроки:

  • Авансовые платежи — до 30 числа месяца, следующего за отчетным;
  • Годовой платеж — до 30 марта года, следующего за налоговым периодом.

Образцы документов

Ниже будут представлены образцы и бланки налоговых деклараций, а также документ, объясняющий как их заполнять:

Ответственность за неуплату

Уплата налогов в бюджет государства — это обязанность любого гражданина России, за нарушение которой НК РФ и УК РФ предусматривают определенную ответственность. Естественно, это относится и к налогам на коммерческую недвижимость.

Фиксирование правонарушений происходит на основании регистрационных данных юридического лица или индивидуального предпринимателя. Любой, кто хочет вести предпринимательскую деятельность на территории РФ, должен встать на учет в ФНС, получить ИНН и прочие цифровые порядковые номера, за которыми он будет зафиксирован во всевозможных базах данных.

При этом органы взыскания должны иметь все сведения и документы, что подтверждают подобное правонарушение. К данным сведениям относятся исчисления налогов в соответствии с законодательством Российской Федерации, направление уведомления, а также факты подтверждения даты получения уведомления.

Согласно статье 122 НК РФ, неполная и полная неуплата суммы взыскания из-за занижения платежной базы, неправильного исчисления суммы, а также ряда других неправомерных действий, влечет за собой штраф в размере 20% от всей неуплаченной суммы.

Естественно, прежде чем подать исковое заявление, налоговая инспекция вышлет должнику серию уведомлений о наличии задолженности. В случае если неплательщик решит игнорировать данные уведомления, налоговые службы обращаются в суд. А это означает, что предстоит потратиться и на судебные издержки. Поэтому не стоит пытаться уклониться от уплаты налогов.

Ответственность за неуплату налогов наступает с 16 лет.

Заключение

Сфера налогообложения касается и владения нежилыми площадями, предназначенными для ведения коммерческой деятельности. Несоблюдение налогового законодательства, может привести к ряду весьма неприятных последствий для владельца, начиная от штрафов и заканчивая судебными тяжбами. Поэтому необходимо внимательно следить за изменениями в налоговом законодательстве.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/2025337745525443317/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-summa-poryadok-raschyota/

Все налоговые льготы офисной недвижимости РФ — новости 2020

Налог на коммерческое помещение

С 2015 года все владельцы офисной коммерческой недвижимости обязаны платить налог, в основе которого лежит кадастровая оценка стоимости или среднегодовая.

По факту, этот показатель значительно превышает балансовые данные, а потому вопрос льгот на офисные, складские и другие объекты останется весьма актуальным.

Кто же имеет право на льготы при покупке нежилой недвижимости, а также особенности расчета налога рассмотрим детальнее.

статьи:

Объекты, относящиеся к коммерческой недвижимости

В законе указанно, что коммерческая недвижимость представляет собой жилое помещение, выведенное из соответствующего фонда и использующееся его владельцем для получения прибыли.

К коммерческим объектам относятся:

  1. Заведения общественного питания.
  2. Офисы.
  3. Производственные цеха.
  4. Торгово-развлекательные центры.
  5. Иные объекты.

Такая недвижимость облагается налогом, на основании ее среднегодовой стоимости.

Однако, с 2017 года для оценки следующих объектов применяются только кадастровые данные:

  1. Торговые комплексы и помещения, входящие в их состав.
  2. Иностранная недвижимость на территории РФ.
  3. Административные здания.
  4. Нежилые помещения, переоборудованные под офисы, торговые точки и другие объекты.

Для других типов коммерческого имущества сумма налога будет основываться на балансовой стоимости. В ситуации, если организация или физическое лицо владеет несколькими типами имущества, то отчисления в бюджет рассчитываются относительно каждого объекта в отдельности.

Также коммерческую недвижимость принято распределять по виду ее использования на:

  • социальную;
  • индустриальную;
  • офисную;
  • свободного пользования;
  • апартаменты.

Знание этой классификации очень важно, ведь на основании вида использования недвижимости распределяется один из типов льгот.

Стоит отметить, что согласно федеральному закону, местные власти наделены правом добавлять отдельные объекты, а также изымать их из перечня льготных.

Кто освобожден от налогов на офисную недвижимость?

Вопрос налоговых льгот по офисной недвижимости на законодательном уровне урегулирован также, как и для жилой.

Так, среди физических лиц, владельцев этого типа имущества, от выплат в пользу государства освобождаются:

  1. Ветераны войны.
  2. Лица, принимавшие участие в боевых действиях.
  3. Инвалиды детства.
  4. Инвалиды 1 и 2 групп.

Кроме того, от отчисления средств в пользу государства за офисную недвижимость освобождены:

  1. Культурные объекты и религиозные организации.
  2. Предприятия транспортной отрасли.
  3. Бюджетные компании.
  4. Предприятия метрополитена.
  5. Организации, занимающиеся предоставлением рабочих мест для людей с ограниченными возможностями.
  6. Предприятия оборонного комплекса.

На местном уровне в этот перечень могут быть включены другие предприятия или организации независимо от формы собственности.

Налоговые льготы для владельцев коммерческих помещений

По закону предусмотрена льгота, заключающаяся в уплате 25% от суммы налога, для владельцев предприятий и офисов, деятельность которых направлена на:

  1. Медицинское обслуживание.
  2. Проведение научных исследований.
  3. Оказание образовательных услуг.

В отдельных случаях избежать уплаты имущественного налога могут ИП (индивидуальные предприниматели), работающие по упрощенной системе налогообложения. Однако, это возможно только при условии, что лицо докажет факт задействования этого имущества в предпринимательской деятельности, доход от которой облагается единым налогом.

Что касается юридических лиц, то они по закону не смогут применять при расчете налога балансовую стоимость. На общих же основания совершать отчисления в пользу государства смогут только юридические лица, выступающие в роли плательщиков налога на прибыль.

Льготы при покупке офисной недвижимости

При покупке офисной или любой другой коммерческой недвижимости лицо обязано заплатить налог в пользу государства. Однако, с 2016 года действует правило о том, что если объект находится в собственности менее 5 лет, то владелец может провести сделку с его отчуждением без уплаты налога.

Обратная сила для данного закона не предусмотрена, а потому те объекты, которые были приобретены до 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога только при условии, что они находились в собственности до 3 лет.

Однако из правил есть исключения, так для получения налоговых льгот достаточно 3 года владеть имуществом в следующих случаях:

  • если она получена в качестве подарка от близкого родственника;
  • если она получена в наследство;
  • если право собственности возникло после приватизации.

Кроме того, лицо имеет право воспользоваться налоговым вычетом, максимальный размер которого составляет 250 000 рублей.

Нововведения в 2020 году

Главной новинкой 2020 года для всех плательщиков имущественного налога станет повышение его ставки, так в Москве она составит 1.5% от кадастровой или балансовой стоимости объекта, а в целом по стране должна вырасти до 2%.

Теперь как физические, так и юридические лица для защиты своих прав и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости могут прибегнуть к рассмотрению этого вопроса в суде или Кадастровой палате. Для этого достаточно написать специальное заявление и оплатить проведение экспертизы.

Коме того, властями большинства субъектов РФ уже подготовлены изменения перечня объектов, в отношении которых, налог будет рассчитываться на основании их кадастровой стоимости.

Так, соответствующий перечень бумаг для столицы был принят под номером №911- ПП от 28.11.2017. Стоит отметить, что число кадастровых объектов растет из года в год.

По мнению экспертов, расширение перечня указывает на необходимость пополнения местных бюджетов извне.

Налоговые льготы офисной и другой недвижимости – универсальная категория, которую должен знать каждый предприниматель. Ведь учет законодательных особенностей поможет не отправлять в счет государства и сэкономить в 2020 году круглую сумму.

сюжет расскажет об изменениях произошедших в коммерческой недвижимости

Источник: https://pravo-doma.ru/pokupka/vse-nalogovye-lgoty-ofisnoj-nedvizhimosti-rf-novosti-2020.html

Налог на коммерческую недвижимость: особенности расчета, ставки и проценты

Налог на коммерческое помещение

Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2016 года надо оплачивать налоги по новым правилам. Общей ставки нет, есть лишь максимальное ее значение. Необходимо предварительно посчитать, сколько нужно заплатить, а также ознакомиться с возможными вариантами уменьшения суммы.

Налог на коммерческую недвижимость увеличился из-за необходимости использования в расчете кадастровой стоимости. А ведь раньше применялась только инвентарная, которая была меньше реальной цены объекта. Кадастровая стоимость может быть выше рыночной. За неуплату налогов предусмотрена ответственность в виде оплаты штрафа.

Что входит в коммерческую недвижимость?

Коммерческой недвижимостью называют помещение, предоставленное из жилого фонда. Ее владельцы применяют для получения прибыли. Каждое помещения, которое сдают в аренду, или является складом, цехом, считается коммерческим. К ним относятся:

  • кафе;
  • рестораны;
  • офисы;
  • цеха;
  • магазины.

Виды объектов

У недвижимости этого типа есть деление по варианту использования:

  • социальная;
  • индустриальная;
  • офисная;
  • для свободного применения;
  • апартаменты.

Налог на коммерческую недвижимость является обязательным. До 2016 года его начисляли на основе среднегодовой стоимости. Сейчас с расчетом применяется лишь кадастровая оценка:

  • торговый комплекс;
  • иностранная недвижимость;
  • административные здания;
  • нежилое помещение под бизнес.

Для всех остальных собственником сумма налога остается неизменной, и будет утверждаться по балансовой стоимости. Если у владельца есть несколько видов недвижимости, то налог рассчитывается для каждой. Льготы предоставляются собственникам недвижимости, которая используется в области медицины, образования, науки. Новый налог не распространяется для:

  • религиозных и бюджетных организаций;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • транспортных заведений;
  • оборонных предприятий;
  • метрополитена;
  • предприятий, где трудятся инвалиды;
  • автомобильных фирм;
  • культурных учреждений.

Утвержденные ставки

В каждом регионе может быть разная ставка налога на коммерческую недвижимость. Но практически везде максимально действует 2% от кадастровой стоимости. Если ее узнать, то можно определить сумму налога.

Получить необходимые сведения можно в Кадастровой палате. Если цена сильно высокая, то нужно написать заявление на ее пересмотр. Есть возможность заказа независимой оценки за личный счет, после чего можно обратиться в суд. Налог на коммерческую недвижимость физических лиц может быть меньше, если владелец входит в такие категории, как:

  • ветеран войны;
  • участник боевых действий;
  • инвалид 1 и 2 группы;
  • инвалид с детства.

Налог на коммерческую недвижимость не нужно платить предпринимателям, которые выбрали упрощенный вариант налогообложения. Должно быть соблюдено условие, что имущество применяется в коммерческой работе, и из дохода высчитывается единый налог. Юридическим лицам тоже не получится применять балансовую стоимость помещений, для них учитывается кадастровая.

В каждом регионе власти могут дополнять и изымать со списка льготных объектов конкретные виды помещений. Если здания работают в области медицины, науки и образования, то их владельцам надо заплатить лишь 25% от налога.

Продажа

Налог с продажи коммерческой недвижимости определяется следующими факторами:

  • статусом продавца;
  • системой налогообложения;
  • длительностью владения собственностью;
  • применением объекта в хозяйственной работе;
  • наличием документов, устанавливаются расходы на покупку объекта.

Какой налог на коммерческую недвижимость платят резиденты? Он равен 13%, а для нерезидентов – 30%. За основу берется кадастровая стоимость. Если она не установлена, то учитывается договорная цена по продаже объекта.

Расчет налога

С 2016 года был изменен только один критерий, определяющий необходимость расчета и уплаты налога с продажи. Все объекты, приобретенные с этого времени, должны быть во владении хозяина не меньше 5 лет. В этом случае платить налог с продажи не нужно.

Если недвижимость куплена до 2016 года, то налог не нужно платить от продажи помещений, которые в собственности больше 3 лет. В новых правилах есть исключения. Необходимо 3 лет владения, чтобы не платить налог:

  • недвижимость получена как подарок;
  • передана в наследство;
  • была приватизирована.

Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.

Уменьшение суммы без нарушения налога

Чтобы не платить налог на коммерческую недвижимость, если она была продана, нужно предварительно просчитать сделку. Необходимо все оформить документально, чтобы время владения объектом было равно больше 36 месяцев.

Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет. Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета. Затягивать выполнение сделки не следует. Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.

Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.

Суммы налогов

Если владелец не входит в число участников льгот, то ему надо платить налог на имущество. Коммерческая недвижимость предполагает уплату следующих ставок:

  • 0,1% – если недвижимость стоит до 300 тыс. рублей;
  • 0,1-0,3% – 300 – 500 тыс. рублей;
  • 0,3-2% – больше 500 тыс. рублей.

За соблюдение уплаты сумм следит Налоговая служба. В эту организацию нужно обращаться и при наличии каких-либо вопросов этой сферы.

Последствия неуплаты налога

Полная или частичная неуплата налога из-за уменьшения платежной базы, неправильного расчета суммы, а также других неправомерных действий приводит к ответственности. По Налоговому кодексу, положена выплата штрафа в размере 20% от всей суммы.

У органов взыскания должна быть вся информация и документы, свидетельствующие о наличии такого правонарушения. К этим данным относят определение налогов на основе законодательства РФ, направление оповещения, и факты подтверждения его получения.

В определенный законом период утверждается пеня за просрочку платежей. Процент составляет 1/300 ставки на финансирование ЦБ. К ответственности привлекаются лица с 16 лет. Этот вид налогообложения считается новым в России, но он обязательный, поэтому платить его придется всем. Своевременное погашение позволит беспрепятственно вести коммерческую деятельность.

Кроме коммерческих объектов, налог взимается и на обычную недвижимость. Есть категории граждан, которых освобождают от уплаты сборов. В любом случае важно документально подтвердить льготную группу, и тогда ждет снижение или отсутствие налога.

Источник: https://FB.ru/article/288172/nalog-na-kommercheskuyu-nedvijimost-osobennosti-rascheta-stavki-i-protsentyi

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Налог на коммерческое помещение

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Налог на коммерческую недвижимость: расчёт для физических и юридических лиц

Налог на коммерческое помещение

Особенности налогообложения частной и коммерческой недвижимости всегда отличались. Владельцам такого имущества важно знать основные моменты данного вопроса. В 2015 году правила налогообложения довольно сильно изменились. Рассмотрим подробнее, как работает система налогообложения в разных ситуациях, но главное – как она действует для коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость

Недвижимое имущество, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, делится на две категории – личное и коммерческое. Под личное недвижимое имущество обычно попадают жилые помещения, гаражи для личного использования и другие типы зданий и помещений, которые не используются в коммерческой деятельности.

Коммерческим же считается помещение, которое предварительно выводится из жилого фонда. После этого его владелец использует его в коммерческих, а не личных целях, то есть для получения выгоды финансового или альтернативного плана.

Рамки, в которые можно вписать коммерческую недвижимость, довольно широкие – начиная от складов и заканчивая простыми квартирами. По сути, любое помещение, которое сдается в аренду, особенно с уплатой определенного денежного эквивалента, считается коммерческим:

  • склад;
  • кафе;
  • офис;
  • место общепита;
  • торговый или развлекательный центр (часть помещения в том числе);
  • квартиры;
  • частные дома и т.д.

Налог на коммерческую недвижимость нужно уплачивать обязательно во всех ситуациях, когда она используется в финансовых целях. Коммерческая недвижимость бывает пяти типов:

  • социальная;
  • индустриальная;
  • офисная;
  • свободного использования;
  • апартаменты.

Под социальную недвижимость попадают помещения общего использования, которые являются частью социальной жизни – библиотеки, аэропорты, бассейны и так далее. Далее идут помещения индустриального характера – склады, парковки, цеха, автомойки, СТО и так далее.

С офисной недвижимостью все предельно просто – любое помещение, которое используется в качестве офиса, подпадает под этот пункт. Последними идут апартаменты.

Апартаментами считаются жилые помещения, которые не выводятся из жилого фонда, но сдаются в аренду или внаем – частные дома и квартиры.

Вся эта недвижимость попадает под коммерческое налогообложение, которое отличается от личного. Система налогообложения таких помещений была немного другой до 2015 года, но после этого все изменилось.

Раньше начисление происходило путем вычисления средней стоимости за весь год, после чего проводилась уплата налогов. После 2015 года появилась привязка к кадастровой стоимости помещения. Основной задачей таких изменений в законодательстве было предотвращения сокрытия доходов и расходов физическими и юридическими лицами, которые связаны с коммерческой недвижимостью.

Кадастровая оценка охватывает:

  • весь торговый комплекс и помещения, которые находятся в нем (не только помещение, которое является объектом налогообложения);
  • недвижимость, которая принадлежит иностранцам, но находится на территории России;
  • различные центры и здания административного характера;
  • любые нежилые помещения, которые используются или могут быть использованы, как офис, торговая точка, здание общепита или для других типов обслуживания населения.

Для лиц, которые владеют коммерческой недвижимостью любого другого типа, система налогообложения не изменилась, и все еще зависит от балансовой стоимости, которая рассчитывается за весь год.

В случае, если физическое лицо или организация имеют в своем владении разные типы зданий или помещений, все они будут облагаться налогами строго индивидуально.

То же самое касается и льгот – общие льготы, которые сохранились, будут учитываться вместе со всеми зданиями, но есть и новые типы льгот, которые могут вас избавить от части налогов на имущество. Они касаются таких групп недвижимости:

  • бюджетные учреждения и здания религиозного характера;
  • ЖСК, ТСЖ;
  • учреждения культурного направления;
  • метрополитен;
  • предприятия, на которых работают инвалиды (только при их наличии в штате организации);
  • автомобильные компании;
  • предприятия оборонительного характера (имеющие государственные контракты или связанные с ними).

Все эти группы помещений полностью освобождаются от уплаты налогов на недвижимость. Частичные льготы предоставляются всем типам недвижимости, которые задействованы в сферах науки, образования и медицины, даже если речь идет об исключительно частной коммерческой деятельности.

Расчет налога на надвижимость

Расчет налогов

Теперь поговорим о том, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость. Наиболее важным моментом сейчас является расчет налога с учетом кадастровой стоимости, ведь он касается огромного количества категорий. Начиналось все довольно просто – с 1,2% от кадастровой стоимости в 2015 году. С каждым годом процентная ставка росла и с 2018 года составляет 2% от кадастровой стоимости.

Базовая процентная ставка не является конечной, ведь итоговые цифры зависят от местных органов власти, которые сделав свою личную оценку, могут проводить дифференцирование. Основания для этого могут быть разные – рентабельность помещения, общая привлекательность объекта недвижимости, его тип, общее состояние недвижимости, сам владелец.

Для менее рентабельных помещений налоговую ставку практически всегда снижают. То же самое касается ситуаций, когда недвижимость не пользуется особой популярностью. Делается это с целью поддержки бизнеса, который в итоге сможет выплачивать налоги и предоставлять рабочие места. Есть и обратная ситуация – лицам с плохой репутацией базовые ставки местные органы власти обычно не снижают.

Есть и общие налоговые льготы, которые отлично подходят для владельцев малого бизнеса. В одной из последних редакций закона были добавлены льготы для помещений меньше 300 кв. м., если во владении находится одна единица недвижимости.

Все здания проходят через кадастровую оценку, но бывают ситуации, когда отдельные помещения в них все еще облагаются налогами по балансовой стоимости.

В этой ситуации оценивается то, какую часть здания занимает отдельное помещение, после чего из общей кадастровой оценки здания берется доля этого самого помещения, и уже отталкиваясь от этого, насчитывается налог.

Кадастровая оценка сейчас проводится для всех типов зданий и помещений, причем делается это не только для регулярного налогообложения, но и для того, чтобы избавиться от финансовых махинаций при покупке и продаже, что было серьезной проблемой еще 5-10 лет назад.

Во время кадастровой оценки учитываются самые разные факторы, начиная от общего состояния здания и заканчивая его привлекательностью на рынке недвижимости.

Также учитываются и все попутные расходы, которые присутствовали на разных стадиях строительства, если речь идет о недавно построенных зданиях.

Именно поэтому налог на недвижимость учитывает минимум 70% от кадастровой стоимости, но бывают исключения, которые попадают под льготную систему.
Ожидается, что налоги 2019 года будут последними, которые уплачиваются по смешанной системе, и уже начиная с 2020 года вся недвижимость, частная и коммерческая, будет напрямую связана с кадастровой оценкой.

Цель у этого одна – создание более чистой и прозрачной системы взаимодействия с недвижимостью, которая поможет увеличить поступления в бюджет, в том числе и местный, благодаря сокращению случаев скрытия доходов и расходов путем искусственного занижения реальной стоимости недвижимости.

Продажа коммерческой недвижимости

Сейчас продажа коммерческой недвижимости без консультаций юриста является задачей практически невыполнимой. Все из-за особенностей законодательства, которое менялось на протяжении последних лет. При создании договора должен учитываться тип здания, его назначение, кадастровая оценка – все это влияет на ставку налога на недвижимость, а значит, и на расходы для обеих сторон сделки.

Если рассматривать сценарий для физических лиц, то им нужно сначала уплачивать НДФЛ, ставка которого определяется местными властями – обычно это 13% от суммы, которая уплачивается по договору купли-продажи, но она не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости (часть нового законодательства).

Юридические лица могут снизить свои налоги через вычет. Для этого нужно документальное подтверждение расходов при продаже, после чего они могут быть вычтены из итоговой суммы, которая подпадает под налогообложение.

Так можно спуститься ниже отметки в 70% от кадастровой оценки.

Для иностранных резидентов налоговая ставка выше – 20% от сделки или ранее указанной кадастровой стоимости, причем в этом случае налоговый вычет применять нельзя.

Источник: https://prorealtora.ru/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-osobennosti-rascheta-stavki-i-procenty/

Налог на имущество: коммерческая недвижимость

Налог на коммерческое помещение
15.08.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

За эксплуатацию нежилых помещений с целью получения дохода нужно платить взносы в казну государства. Рассказываем, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость для ИП и как его минимизировать.

Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда.

Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания.

За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.

За владение коммерческими помещениями нужно платить налоги.

Кто рассчитывает стоимость налога на коммерческую недвижимость

Размер обязательного взноса в казну государства рассчитывает налоговая инспекция на основании предоставленных данных. Собственник должен провести платеж до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом.

Этот вид обязательных взносов отчисляется региону, в котором расположен недвижимый объект. Поэтому ставки и льготы зависят от местной власти.

Как производится расчет налога на коммерческую недвижимость

До 2015 года собственники всех коммерческих помещений считали налог, исходя из их инвентаризационной стоимости. Однако закон изменили, и теперь размер платежа рассчитывается через кадастровую оценку стоимости объекта.

До 2020 года новое правило применяется не во всех регионах – местные власти сами устанавливают, по какой стоимости (кадастровой или инвентаризационной) рассчитывать суммы обязательных взносов.

Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы.

Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной цене объекта, поэтому является более тяжелым налоговым бременем. Она меняется в соответствии с изменением цен на рынке.

Ставка налога на коммерческую недвижимость физических лиц, актуальная для 2018 года, составляет 2%. Посмотреть подробнее можно в статье 406 НК РФ.

По новым правилам налог получается довольно высоким, особенно для владельцев торговых или производственных комплексов.

Чтобы к нему могли привыкнуть постепенно, власти установили временные понижающие коэффициенты.

Так, в течение подготовительного четырехлетнего периода (с 2015 по 2019) взнос платится с учетом коэффициента и суммы за прошлый год. После 2019 года понижающие коэффициенты уберут.

По инвентаризационной стоимости рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2018 году поможет ст. 406 НК РФ. По ней нужно провести инвентаризацию площади и определить, сколько стоит объект. Если цена меньше 300 тысяч рублей, заплатить нужно будет 0,1%, если от 300 до 500 тысяч – 0,1-0,3%, более полумиллиона – от 0,3 до 2%.

Кто освобождается от налога

В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.

Когда платить налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2017, 2018, 2019 году

Обязательный взнос за 2017 год нужно внести в казну не позднее 1 декабря 2019 года, то есть следующего года за истекшим налоговым периодом. Соответственно за 2018 нужно будет заплатить до 1 декабря 2020, а за 2019 год – до 1 декабря 2021.

Обычно о том, что пришло время платить через почтовое уведомление предупреждает налоговая инспекция. Такие письма присылают заказным отправлением не позднее, чем за 30 календарных дней до срока выплаты (до 1 ноября). В письме указывают облагаемый налогом объект, сумму взноса, срок выплаты и налоговую базу – то есть стоимость, с которой списывается налог.

Если до 1 ноября квитанция не пришла, стоит обратиться в налоговую службу. В некоторых случаях причиной отсутствия уведомления из инспекции может быть не ошибка, а слишком маленькая сумма начисления – до 100 рублей. При таких суммах квитанции не выписываются. Обязательный взнос можно будет уплатить в следующий налоговый период вместе с новым начислением и незначительной пени за просрочку.

Облагается ли налогом продажа коммерческой недвижимости

При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2016 г.).

Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП.

Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.

Продажа коммерческой недвижимости ООО также предусматривает налог на сумму дохода в соответствии с налоговым режимом и ставкой. То есть при «упрощенке» – 6%, без нее – 13%.

Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость

Если «упрощенка» не была оформлена во время использования помещения, при продаже придется платить налог 13%. Но если есть текущее ИП, которое использует УСН, можно продать недвижимость по текущим условиям налогообложения. Однако в данном случае придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае ООО тоже есть возможность минимизировать взнос. Какой налог собственники платят от продажи коммерческой недвижимости зависит от того, внесен ли объект в уставной капитал учредителем. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

Если по закону собственник обязан выплатить взнос в пользу государства, избежать уплаты не получится. Налоговая инспекция обратится в суд, и с собственника взыщут неуплаченную сумму, плюс штрафы и пени.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП, как и с продажи юридическим лицом, списывается обязательно. Исключение – льготники из ст. 407 части 2 НК РФ.

Как рассчитать, какой налог на коммерческую недвижимость: калькулятор

Точную сумму обязательного взноса в казну государства определяет ФНС. Однако при определении суммы за период с 2017 года по 2019, лучше использовать калькулятор расчета налога на коммерческую недвижимость. Это поможет посчитать стоимость по той системе взимания налогов, которая предусмотрена в конкретном регионе с учетом индивидуальных критериев оценки владения собственника.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/nalog-na-imushchestvo-kommercheskaia-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.