Налог на апартаменты гостиничного типа

Содержание

Налог на комфорт: почему апартаменты нельзя считать жильем

Налог на апартаменты гостиничного типа

Октябрь 2017 года вскоре может стать памятной датой в истории российского рынка недвижимости: несколько месяцев назад Минстрой обнародовал свой законопроект о регулировании рынка апартаментов. Участники рынка давно сетовали на тот факт, что апартаменты есть, а закона для них не существует, но его выход, однако же, все равно состоялся не без доли неожиданности.

Если давать краткую экспертную оценку, то в данном проекте Минстрой впервые дает определение апартаментам и практически уравнивает этот формат с жильем. Логика ведомства понятна.

В случае принятия закона продажи апартаментов будут проводить по 214-ФЗ, который регулирует сегодня привлечение средств граждан при долевом строительстве.

К слову, крупные застройщики, которые строят апартаменты «с нуля», уже давно привлекают дольщиков в соответствии с этим законом.

идея проекта министерства в том, что владельцы апартаментов уравняются в правах с собственниками квартир. По мнению властей, это поможет обезопасить покупателей и снизить вероятность внезапных сюрпризов для правительства. Но насколько это действительно актуально сегодня, спустя более 10 лет существования сегмента в России?

Апартаменты сегодня уже сложно назвать «вынужденной» мерой девелопера, у которого простаивает участок земли под «нежилье», или «дешевой» альтернативой обычной квартире для покупателя. За последние несколько лет апартаменты во всем стали самостоятельным форматом, который отличается от квартир по целому ряду характеристик и обладает собственными преимуществами, отнюдь не только ценовыми.

По данным аналитиков Blackwood, совокупный объем предложения на рынке апартаментов в прошлом году составил около 702 300 кв. м (более 10 500 лотов), показав рост на 13,3% по сравнению с 2016 годом. На сегодняшний день апартаменты имеют долю около 30% в структуре общего объема предложения на рынке московской недвижимости.

Что же покупатель? Часто сегодня он уже не видит существенной разницы между апартаментами и квартирами. Или, напротив, осознанно выбирает для себя формат апартаментов.

Недостаток апартаментов, который предлагает устранить Минстрой в первую очередь, — это отсутствие возможности для постоянной регистрации.

Однако для существенной части покупателей апартаменты — не первое и не единственное жилье, и вопрос постоянной регистрации для них не стоит настолько остро.

Значительную долю в структуре предложения апартаментов по-прежнему составляет бизнес–класс, на который приходится 40% всего объема предложения.

Комфорт-класс и элитный сегмент занимают в продажах доли 32% и 26% соответственно. На эконом-класс приходится лишь 2% всего объема предложения апартаментов.

Отсюда несложно вывести портрет покупателя: люди, ценящие в недвижимости прежде всего локацию и качество, а также способные просчитать инвестиционную привлекательность проекта, вложив деньги с выгодой для себя.

Так что решение вопроса с пропиской, это позитивно, но есть и ряд других нюансов владения апартаментами, которые в законе пока никак отражены.

Имущественный налог на апартаменты составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от типа апартаментов, на квартиру — от 0,1% до 0,3%.

Однако налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

В случае, если недвижимость стоит свыше 300 млн рублей, ставка будет равняться 2% — это уже единое правило сегодня как для квартир, так и для апартаментов.

Еще к вопросу налогов: налоговый вычет применим только к квартирам — в размере 20 кв. м на каждого собственника, на апартаменты вычет не распространяется. Но для не единственной и не первой недвижимости, которой чаще всего и являются апартаменты, вопрос получения налогового вычета не актуален в принципе. 

Относительно нейтральный аспект сравнения квартир и апартаментов — затраты на эксплуатацию помещений. Расходы в данном случае будут зависеть только от особенностей дома: так, платежи за эксплуатацию в новом комплексе апартаментов будут даже ниже, чем в историческом доме с высоким уровнем износа.

К минусам апартаментов апологеты законопроекта иногда также причисляют отсутствие полного пакета инфраструктуры, которую девелопер обязан строить в составе жилых комплексов. Но если рассмотреть сегмент внимательнее, то мы увидим, что современные апартаменты не уступают жилым домам в благоустройстве территории, транспортной доступности и торговой инфраструктуре.

Более того, торговая и бытовая инфраструктура — это вовсе не нагрузка для девелопера, а вполне себе источник дохода. Если дом расположен удачно, то ретейл на первом этаже продается существенно дороже апартаментов.

Например, в клубном доме Vivaldi на Новочеремушкинской улице в Москве разница в цене апартаментов и торгового помещения может доходить до 350 000 рублей за «квадрат».

Социальная инфраструктура, то есть поликлиники, школы, детские сады, — действительно важный вопрос для покупателя, поэтому девелоперы стараются выбирать такие локации и строить такой объем, чтобы аккуратно встроиться в существующую инфраструктуру.

Возможно, стоит подумать не об «обязательном пакете», а подойти к вопросу немного гибче и оценивать, насколько каждый точечный проект увеличивает нагрузку на районную инфраструктуру. Обязательная «социалка», иногда избыточно нагружающая стандартные ЖК, в случае появления подобных обязательств в сегменте апартаментов отразится в виде более высокой цены.

Наценка к себестоимости строительства для девелоперов в зависимости от объема инфраструктуры может составлять от 15% до 30% — и в конечном итоге окажется на плечах покупателя.

Перейдем теперь к оценке основных плюсов апартаментов. К сожалению, они могут несколько потерять в весе, если между апартаментами и квартирами поставят знак равенства.

Цена апартаментов — это несомненно их плюс при прочих равных. В среднем апартаменты дешевле сопоставимых квартир на 15-20%, иногда разница достигает 30% в зависимости от сегмента и локации.

Предположим, что покупатель рассматривает недвижимость бизнес-класса недалеко от ТТК, площадью около 35 кв. м.

Квартира, удовлетворяющая этим требованиям, в среднем будет стоить 8 млн рублей, апартаменты — 6,8 млн рублей (данные IRN.ru).

Квартиры и апартаменты многие используют как источник пассивного дохода, сдавая их в аренду.

За счет того, что размер арендного платежа не зависит от типа недвижимости, а стоимость покупки апартаментов ниже, рентная доходность апартаментов оказывается выше.

В среднем доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду составляет 4-5% годовых, апартаментов — 6-7%. В случае, если договор аренды оформляется официально, налогообложение уже не будет иметь различий и без специального закона.

Как уже было обозначено, издержки девелоперов, строящих квартиры по 214-ФЗ, выше за счет дополнительной инфраструктурной нагрузки и проектного финансирования, и цена может вырасти.

В случае с апартаментами бизнес-класса и элитного сегмента интерес к ним сохранится, так как определяющими для покупателей факторами здесь чаще всего выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.

Но к потере приятной разницы в цене покупатель все же не готов.

Небольшой «дисконт» к цене апартаментов делает более выгодной ипотеку, что иногда важно для инвестиционных покупок, когда будущий владелец не хочет вкладывать все собственные свободные средства и часть суммы панирует взять в кредит.

Предположим, покупатель ищет недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии, в пределах 15 минут пешей доступности метро. Он рассматривает жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбирает однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 млн рублей, а апартаменты — 7,8 млн рублей.

Допустим, у него есть 3 млн рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму он планирует взять в ипотеку под 9,5% годовых на 15 лет. При этом желательно, чтобы доход покупателя составлял не менее 150 000 рублей, если он покупает апартаменты, и 180 000 рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40% от заработка.

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 млн рублей итоговая разница при использовании ипотеки составляет примерно 2,5 млн рублей.

Сэкономленные деньги покупатель может либо направить на досрочное погашение кредита (так он погасит его за 10 с половиной лет и сэкономит еще около 1,6 млн рублей), либо положить эту сумму в банк под проценты.

В некоторых случаях при уравнивании апартаментов и жилья также может исчезнуть «очарование» формата.

Как правило, у владельцев апартаментов сегодня больше возможностей для выбора с точки зрения организации и обустройства внутреннего пространства: например, «мокрые точки» можно размещать в любом месте, что дает жителям вариативность в выборе собственного дизайна жилья. В лофт-проектах нередко проектируют второй свет, разрешено даже устройство дровяных каминов.

Все нестандартные решения, такие как террасы с зимними садами, двухуровневые апартаменты, выходы на эксплуатируемую кровлю — это уникальное торговое предложение именно сегмента апартаментов.

Ввиду очевидной экономии девелоперов такие традиционно «элитные» решения уже выходят в проекты апартаментов комфорт-класса и дают покупателям возможность получения лучшего качества за меньшие деньги, а значит, позволяют рынку расти.

При уравнивании апартаментов и квартир все это может просто исчезнуть с рынка, особенно если к сегменту будут применяться те же СНиПы, что и к классическому жилью.

Учитывая все эти аспекты, важно не упустить возможность сделать правильный вывод: апартаменты уже давно стали отдельным, самостоятельным сегментом, со своими особенностями.

Их полное приравнивание к жилью может привести к утрате важных черт новых проектов, а также не проливает свет на то, что будет с уже построенными и проданными комплексами апартаментов.

На мой взгляд, закон должен бережно отнестись к рынку апартаментов и дать таким проектам четкое определение, закрепив для покупателей определенные преимущества формата. Рынок, особенно в кризисной ситуации, просто обязан сохранять разнообразие — это залог успеха игроков и свобода выбора для главного участника процесса — покупателя.

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/359419-nalog-na-komfort-pochemu-apartamenty-nelzya-schitat-zhilem

Налог на апартаменты в Москве

Налог на апартаменты гостиничного типа

09.01.2019

А. Гордон

Налог на апартаменты в Москве – обязательный ежегодный платеж, размером  которого многие покупатели Московских апартаментов забывают поинтересоваться  перед покупкой. Почему?

Потому, что долг только по одному налогу на апартаменты в Москве очень быстро сделает вас не выездными за границу.

Не секрет, что апартаменты в Москве покупают и успешные бизнесмены со всей России, и иностранцы. Далекий до идеала сервис Федеральной налоговой службы РФ известен, а  разобраться с налогами на апартаменты в Москве вам придется именно в Москве.

Настоящая публикация адресована частным лицам (гражданам, иностранцам, физическим лицам), поскольку индивидуальные предприниматели, бизнесмены и фирмы сами обязаны рассчитывать и уплачивать налоги, а потому располагают штатом специально обученных людей  – бухгалтерами, налоговыми консультантами, аудиторами, налоговыми юристами.

Налог на апартаменты в Москве – кто платит?

Обязанность уплачивать налог на апартаменты в Москве установлена в Налоговом кодексе РФ. Для частных лиц этот налог называется «Налог на имущество физических лиц», он описан в главе 32 второй части Налогового кодекса РФ.

По правилам этой главы плательщик налога – физическое лицо собственник апартаментов (статья 400). Причем, в тексте кодекса слово «апартаменты» не упоминается.

По общему правилу налог на имущество физических лиц взимается с собственников недвижимости: 1) жилых домов; 2) квартир, комнат; 3) гаражей, машино-мест; 4) единых недвижимых комплексов; 5) объектов незавершенного строительства; 6) иных зданий, строений, сооружений, помещений.

В данном перечне апартаменты  — это указанные в пункте 6 «иные помещения». Почему иные? Потому, что по законодательству РФ апартаменты – это нежилые помещения. Виды жилых помещений перечислены в Жилищном кодексе РФ, и апартаменты в нем отсутствуют.

Как бы застройщики не маскировали  апартаменты под «продажу квартир в элитном жилом комплексе»,  под «квартира в апарт-отеле в ЦАО г.Москвы» и т.п. маркетинговые описания, апартаменты от этого не становятся полноценными квартирами.

 Состоятельные покупатели апартаментов в Москве  компенсируют основные недостатки  апартаментов – невозможность регистрации по месту жительства, отсутствие «привязки» к  мед обслуживанию и к образовательным учреждениям.

Налог на апартаменты в Москве – правила налогообложения в  2019

С расположенного в Москве недвижимого имущества,  собственниками которого являются частные лица, власти города Москвы взимают налог по правилам, установленным в законе г.Москвы от 19 ноября 2014 года N 51 «О налоге на имущество физических лиц».

В 2019 году, как и в предыдущем,  налог с расположенной в Москве недвижимости рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости, если имущество входит в утвержденный правительством Москвы перечень.

Кроме того, если ваши апартаменты – отдельное нежилое помещение стоимостью менее 300 млн руб., ставка налога для налогообложения апартаментов в 2019 г. и далее составляет 1,5% *. Если стоимость апартаментов более 300 млн. руб., ставка налога составит 2 %.

Для апартаментов стоимостью до 300 млн руб. возможно применение льготы.

Льготы для частных лиц на налог на апартаменты в Москве в 2019

Правительство Москвы сохранило в 2019г. льготы для частных лиц на налог на апартаменты в Москве и даже немного расширило ряды «льготников». Причем, значительная часть льгот предоставляется для апартаментов верхнего ценового диапазона: апартаменты класса Бизнес + и  Элит.

Частное лицо – собственник апартаментов в Москве сможет использовать льготу, установленную статьей 1.1 закона г.Москвы, при условии одновременного выполнения следующих условий:

1) нежилое помещение включено в реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Реестр апартаментов и порядок его формирования утверждаются Правительством Москвы;

2) площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров;

3) кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100000 рублей;

4) нежилое помещение не является местом нахождения организации;

5) нежилое помещение не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Условия получения льготы по налогу на апартаменты в Москве просты и доступны, на первый взгляд. В действительности все несколько сложнее – необходимо что бы ваши апартаменты были включены в реестр апартаментов Москвы (требования пункта 1).

Постановлением Правительства г.Москвы от 26 октября 2016 года N 706-ПП  утвержден реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц, с дополнениями от 19 декабря 2018 года.

В перечень 2019 года вошли  19 комплексов с апартаментами преимущественно верхнего ценового диапазона, в частности,  на Мосфильмовской 38А, проезд Красногвардейский 1-ый 21, Пречистенская набережная 7, Пресненская набережная 2 и 12, Новый Арбат 32 и т.д.

При условии соблюдения остальных требований статьи 1.1 налог на имущество для апартаментов в этих комплексах будет рассчитываться по следующим правилам:

Сумма налога, исчисленная в виде процента от кадастровой стоимости, уменьшается на сумму, определяемую по формуле:

Л = Н*К1*К2,

где Л — сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога;

Н — сумма налога, исчисленного налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи;

К1 — коэффициент, равный отношению 150 к площади нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи. В случае если площадь нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, составляет менее 150 квадратных метров, коэффициент К1 принимается равным 1;

К2 — коэффициент, равный:

0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nalog-na-apartamenty-v-moskve/

Апартаменты и налоги – 2019. Сколько платить?

Налог на апартаменты гостиничного типа

Выбирая между квартирой и апартаментами, граждане иногда делают выбор в пользу последних, поскольку на их покупке можно неплохо сэкономить.

Однако у этого вида помещений есть и побочные эффекты в виде повышенного налога и расходов на содержание.

Сегодня расскажем, какой налог на имущество владельцы апартаментов должны заплатить в 2019 году, могут ли они рассчитывать на вычеты и льготы.

Апартаменты часто рассматривают те, кто накопил уже своими силами крупную сумму, но ее все равно не хватает для покупки квартиры. Можно, конечно, взять займ, но граждане предпочитают обойтись собственными силами, делая выбор в пользу апартаментов, которые при таком же метраже, как квартиры, могут стоить на 15-20% дешевле, чем квартиры.

Объясняется такое расхождение в цене очень просто. Апартаменты не относят к жилой недвижимости. Да, в апартаментах можно жить, иметь временную регистрацию, оплачивать коммунальные услуги, но с точки зрения закона такой объект все равно будет рассматриваться как коммерческое жилье, что-то вроде офиса или гостиницы.

А раз – это коммерческое жилье, то к нему нет таких требований, как к жилой недвижимости. Например, чтобы сдать новостройку с квартирами, необходимо согласовать сотни деталей, начиная с уровня освещенности помещений и заканчивая звукоизоляцией. К коммерческому жилью таких жестких требований нет, поэтому апартаменты и выходят на финишной прямой дешевле, чем квартиры.

Общие условия

Однако несмотря на выигрыш в цене при покупке, владельцы начинают нести сильные потери в ходе эксплуатации апартаментов. Главной статьей расходов становится налог на имущество физлиц. Собственники апартаментов порой платят в 2-3 раза больше, чем владельцы квартир.

Для начала отметим, что налог на имущество физлиц считается местным налогом. Есть федеральный закон, который прописывает базовые ставки и условия по налогу на имущество, однако окончательное решение о размере налога принимают региональные власти.

В частности, закон указывает на то, что ставка налога в 0,1% применяется к квартирам, комнатам, жилым домам, гаражам. Если в собственности у гражданина есть дорогостоящий объект с ценой более 300 млн рублей, то ему нужно будет приготовиться к ставке в 2%. В остальных случаях предусмотрена ставка на уровне 0,5%.

Налог на жилое имущество в Москве

Но, как мы уже говорили выше, эти ставки являются лишь ориентиром для местных властей. Поэтому муниципалитеты устанавливают свои правила игры, правда, по закону местные ставки не должны более чем в 3 раза превышать установленные Налоговым кодексом страны значения.

Таким образом, в Москве действуют сегодня следующие ставки. Если стоимость квартиры по кадастру составляет менее 10 млн рублей, то собственнику жилья придется платить по наименьшей ставке в размере 0,1%.

Следующая категория жилой недвижимости предусматривает диапазон стоимости объекта по кадастру в размере 10-20 млн рублей. Если квартира попадает в эту группу, то нужно рассчитывать на ставку в размере 0,15%.

Для квартир стоимостью 20-50 млн рублей предусмотрены ставки на уровне 0,2%, для жилья ценой в 50-300 млн рублей ставки составят 0,3%.

Любые объекты недвижимости, у которых цена кадастра превышает 300 млн рублей, облагаются по ставке 2%.

Апартаменты в Москве. Налоги

А теперь давайте перейдем к нежилым помещениям, к которым, в частности, относят и апартаменты. Здесь применяются 2 вида налоговых ставок. Если апартаменты гражданина находятся в торговом или офисном объекте, то по итогам 2018 года гражданину нужно будет заплатить налог по ставке 1,5%.

Эта ставка менялась в последние несколько лет. Например, при уплате налога на апартаменты в Москве за 2015 год применялась ставка 1,2%, через год она выросла до 1,3%, потом – до 1,4%. Теперь показатель составляет 1,5% и на этом уровне он останется во все последующие годы.

А что делать тем, у кого апартаменты находятся не в торговом и не в офисном объекте?! В этом случае применяется ставка 0,5%.

Столичные льготы на уплату налога

Для некоторых держателей апартаментов в Москве работают спецльготы, которые позволяют существенно сэкономить на оплате имущественного сбора.

Чтобы получить льготу, гражданам нужно найти «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» и посмотреть наличие их здания в данном перечне. Указанный документ власти постоянно расширяют, дополняя его новыми объектами. Так, что имеет смысл регулярно в него заглядывать.

Однако наличие здания в списке еще не гарантирует получение льготы. Также нужно убедиться, что апартаменты соответствуют еще нескольким условиям.

Во-первых, площадь апартаментов не должна превышать 300 квадратов. Во-вторых, стоимость одного квадрата по кадастру превышает 100 тыс. рублей. В-третьих, апартаменты не должны использоваться для ведения бизнес-деятельности, а также не должны выступать, как место нахождения организации.

Если гражданин подходит по всем вышеуказанным параметрам, то ему по первым 150 квадратам апартаментов посчитают налог, исходя из ставки 0,5%. Важно помнить, что льгота рассчитана только на одни апартаменты. Поэтому, если у физлица есть в собственности, например, 3 помещения, то налог со скидкой он уплатит по 1 помещению, а в отношении остальных 2 придется платить налог в полном объемом.

Льготу по налогу власти ввели для того, чтобы поддержать жителей города. Многие из них приобрели апартаменты не для занятий предпринимательской деятельностью, а просто потому, что очень нуждались в жилье и не могли себе позволить обычные квартиры. Сегодня уплата налога может лечь на их семейный бюджет тяжелым бременем.

Федеральные льготы и вычеты

К сожалению, владельцы апартаментов должны знать, что к ним не применяются федеральные налоговые вычеты и льготы.

А вот для владельцев жилой недвижимости льготы предусмотрены. Например, все граждане имеют право на вычет.

Если речь о квартире, то при расчете нужно уменьшить метраж на 20 квадратов и считать налог с оставшейся части. Такой «подарок» позволяет существенно снизить размер налога на имущество.

Владельцы комнат могут снизить свой метраж на 10 квадратов. Домовладельцам разрешают вычесть из площади дома 50 квадратов.

Кроме того, законом предусмотрен целый список льготников, которых и вовсе освобождают от уплаты налога. Среди них находятся пенсионеры, ветераны, инвалиды, Герои СССР и РФ, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца.

Льготников освобождают от уплаты налога в отношении одного объекта одного типа. Что это значит? Представим, что пенсионер владеет квартирой, гаражом и домом. Поскольку все это недвижимость разного типа и при этом гражданин владеет только одним объектом в каждой категории, то ему не нужно платить налог на имущество.

А теперь представим, что у гражданина есть в собственности 2 квартирки, 1 деревенский дом и 3 гаража. Ему нужно будет перечислить налоговый сбор в отношении 1 квартиры и 2 гаражей. Кстати, можно выбрать тот объект, с которого освободят от уплаты налога. Такой подход позволяет накинуть льготу на самый дорогостоящий объект, оставив себе для уплаты лишь низкозатратные виды имущества.

Итоги

Подводя итоги, нужно отметить, что даже несмотря на льготы в Москве, ставки по налогу на апартаменты остаются выше, чем по обычной жилой недвижимости. К этому еще нужно добавить расходы на коммунальные услуги, которые также выше, чем в обычных квартирах, поскольку считается, что ресурсы поставляются в коммерческие объекты.

Таким образом, гражданам, которые планируют купить апартаменты, нужно сесть и все хорошенько подсчитать.

Возможно, в данный момент покупатель выиграет за счет разницы цен, но весь выигрыш он неминуемо в будущем спустит на оплату высоких налогов, коммунальных платежей.

Конечно, это произойдет не за один год, но, рано или поздно, все равно случится. Поэтому нужно точно понять, что хочет гражданин и готов ли он к подобным расходам или нет.

Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/3971-apartamenty-i-nalogi-2019-skolko-platit

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налог на апартаменты гостиничного типа

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Как рассчитать налог на апартаменты для физических лиц в 2019 году?

Налог на апартаменты гостиничного типа

Апартаменты — особый вид недвижимости, который тоже облагается налогом. Сразу отметим, что российское законодательство не содержит четкого определения, что же такое апартаменты, нет его и в Налоговом кодексе. Поэтому вопрос о том, как же начислять налог на данный вид недвижимого имущества актуален. В этой статье разберемся с этой темой максимально подробно.

Что учитывается при расчете налога на апартаменты

Приступая к исчислению налога на апартаменты, нужно учитывать следующие особенности:

  • Это не дом, комната или квартира, это «иные помещения», согласно статье 401 НК.
  • К апартаментам не применяется налоговый вычет. Общая стоимость недвижимости не уменьшается на кадастровую цену 20 (10) квадратных метров квартиры. То есть, согласно статье 403 НК, налогооблагаемой базой будет цена всех апартаментов, без вычета.
  • На федеральном уровне льготы по налогу на апартаменты не предусмотрены. Но их могут принять местные власти, об этом следует узнавать на сайте УФНС вашего региона. Например, в Москве применяются уменьшающие коэффициенты, то есть льготы по налогу на апартаменты есть.
  • Налоговой базой, согласно статье 406 НК, может служить кадастровая или инвентаризационная стоимость недвижимости. Поговорим об этом подробнее в следующих разделах статьи.

Кадастровая стоимость прописана в ЕГРН, налог рассчитывается, исходя из суммы, которая должна быть указана на 1 января года, выступающего налоговым периодом. Если местные власти не успели принять соответствующий нормативный акт, то за налоговую базу берется инвентаризационная стоимость объекта.

Важно

Налог на апартаменты во многом зависит от того, что именно прописано в свидетельстве о праве собственности на такую недвижимость. Кроме того, важно, где располагаются апартаменты.

Ставки налога на кадастровую стоимость апартаментов

Как гласят статьи 406, 378.2 НК, ставка налога на апартаменты, если налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, составляет 0,5%. Однако, чтобы применять такую ставку, апартаменты должны отвечать следующим критериям:

  • Недвижимость не может располагаться на территории административно-делового или торгового центра.
  • Кадастровая стоимость не может превышать 300 миллионов рублей!
  • Назначение апартаментов, согласно выписке из ЕГРН и документам технического учета, не должно предусматривать размещение здесь коммерческих объектов, например, офиса или магазина.

Если апартаменты не отвечают хотя бы одному из указанных требований, налоговая ставка поднимается до 2% от кадастровой стоимости (статья 406 НК).

Напомним, что ставка в отношении жилых помещений, согласно все той же статье 406 НК, составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости. Так что апартаменты в любом случае обходятся владельцам существенно дороже.

Важно

Местные власти могут сами устанавливать ставки налогов на апартаменты, однако только в пределах, которые указаны в статье 406 НК — ставку нельзя обнулить или повысить более чем в три раза.

Ставки налога на инвентаризационную стоимость апартаментов

Если налоговой базой выступает не кадастровая, а инвентаризационная стоимость апартаментов, то ее нужно будет умножать на коэффициент-дефлятор, учитывая при этом долю налогоплательщика в праве собственности всего объекта недвижимости.

Напомним, что коэффициенты-дефляторы устанавливаются каждый год приказом Минэкономразвития РФ. Ведомство учитывает уровень инфляции в стране и устанавливает такие коэффициенты для различных типов налогов, в том числе на имущество граждан.

В 2019 году в нашей стране установлены следующие коэффициенты-дефляторы:

  • НДФЛ, который касается иностранцев, работающих по патенту у физлиц — 1,729.
  • ЕНВД в части корректировки базовой доходности по разным видам деятельности — 1,915.
  • УСН для корректировки размеров предельного дохода с целью использования упрощенной системы налогообложения — 1,518.
  • Налог на имущество физлиц, рассчитывающийся по инвентаризационной стоимости — 1,518.

Разумеется, нас больше всего интересует именно последний коэффициент, на который нужно будет умножить инвентаризационную стоимость апартаментов. Напомним, что коэффициенты-дефляторы меняются ежегодно!

Далее, в зависимости от цены апартаментов, нужно применять следующие ставки налога:

  1. 0,1% — цена объекта не больше 300 тысяч рублей.
  2. 0,1% и 0,3% при цене от 300 до 500 тысяч рублей.
  3. 0,3% и 0,5% при цене от 500 тысяч рублей и выше.

Статья 406 НК допускает, что налоговые ставки могут быть дифференцированными и зависеть от места расположения апартаментов, их вида и кадастровой стоимости.

Важно

Если апартаменты включены в список объектов статьи 378.2 НК, то налоговой базой может быть исключительно кадастровая стоимость.

Пример расчета налога на апартаменты для физических лиц

Чтобы вам был понятен принцип расчета налога на апартаменты, приведем простой пример. Допустим, у нас есть апартаменты площадью 50 квадратных метров в Москве. Расположены они в апартамент-комплексе. Кадастровая стоимость установлена в размере 7 миллионов рублей.

Недвижимость принадлежит в долях следующим лицам:

  • Мать, не пенсионерка, работает — 1/3 часть.
  • Отец, инвалид 2 группы — 2/3 части.

В апартаментах также проживает несовершеннолетняя дочь указанных лиц, которая ни одной частью недвижимости не владеет и поэтому налог не платит. Льгот у семьи нет, согласно закону №51, размеры налоговой ставки установлены на уровне 0,5% от кадастровой стоимости.

Считаем долю отца = 7 миллионов рублей * 2/3 = 4,67 миллиона рублей. Он должен заплатить 4,67 миллиона рублей * 0,5% = 23,35 тысячи рублей.

Считаем долю матери = 7 миллионов рублей * 1/3 = 2,33 миллиона рублей. Она должна заплатить 2,33 миллиона рублей * 0,5% = 11,5 тысячи рублей.

Итого семье нужно будет заплатить 34,85 тысячи рублей налога на апартаменты.

Напомним, что, если бы бралась инвентаризационная стоимость апартаментов, ее нужно было бы умножить на коэффициент 1,518, действующий в этом году. В остальном расчеты такие же.

Заключение

Апартаменты обходятся собственникам дороже обычной квартиры, ведь ставки налога по ним существенно выше. В целом, ничего сложного в расчете налога на апартаменты нет, нужно только точно знать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта недвижимости.

Еще раз подчеркнем, что использование кадастровой стоимости апартаментов является приоритетным. Инвентаризационная стоимость в качестве налоговой базы применяется, только если кадастровой на 1 января налогового периода не было.

Источник: https://finach.ru/kak-rasschitat-nalog-na-apartamenty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.