На какой срок выдается градостроительный план

Как получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?

На какой срок выдается градостроительный план

Вы запланировали строительство объектов недвижимости на принадлежащем Вам земельном участке и столкнулись с необходимостью получения градостроительного плана земельного участка? Что это за документ? Для чего нужен градостроительный план земельного участка? Давайте разберемся.

1. Понятие градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в органе  местного самоуправления по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Для чего же нужен градостроительный план земельного участка?

Основная задача, которую выполняет ГПЗУ, – это обеспечение застройщиков земельных участков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости, чтобы возводимый объект недвижимости отвечал многочисленным архитектурным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок. Нередко именно на основании данных, имеющихся в этом плане, застройщики отказываются от планируемого строительства.

2.  и форма градостроительного плана земельного участка

Информация, которая должна содержаться в градостроительном плане земельного участка, установлена в ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ. К ней, в частности, относятся сведения:

  • о границах земельного участка и его кадастровом номере;
  • о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства согласно проекту планировки территории (если он утвержден);
  • о минимальных отступах от границ участка, в пределах которых разрешено строительство;
  • о видах разрешенного использования участка (основном, условно разрешенном и вспомогательном);
  • о предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, которые установлены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (кроме случаев, когда план выдается в отношении участка, на который действие такого регламента не распространяется или для которого он не устанавливается);
  • об ограничениях использования земельного участка;
  • о границах зон с особыми условиями использования территории, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и др.);
  • о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
  • о границах публичных сервитутов;
  • о красных линиях.

Таким образом, ГПЗУ позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, линейным объектам и зонам.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются (ч. 2 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ):

  • документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
  • нормативы градостроительного проектирования;
  • документация по планировке территории;
  • сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
  • технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения, утвержденные Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, предусматривают текстовую и графическую часть.

В текстовой части должна содержаться предусмотренная ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ информация, в графической – точный чертеж границ участка с выносом точек по координатам и схематическим нанесением на топографическую основу. Также на чертеже должно отображаться наличие капитальных объектов и зона возможного размещения будущих строений.

При этом в графической части ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, но отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить, с учетом установленных норм и правил (п. 3 Информации Минрегиона России).

3.  Назначение градостроительного плана земельного участка

При принятии решения относительно возведения любого капитального строения, должны учитываться сведения из градостроительного плана, так как в данном документе содержатся актуальные нормативы, на основании которых регулируется процесс строительства объекта недвижимости, а также многочисленные требования, которые должны учитываться застройщиками при возведении объекта.

На практике градостроительный план необходим для следующих действий:

  • определения возможности реализации планируемого проекта строительства на земельном участке;
  • подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ);
  • получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51. Градостроительного кодекса РФ);
  • получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п. 2 ч. 3 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, указанный документ может потребоваться Вам для осуществления контроля над соответствием осуществляемых строительных работ основным требованиям и нормативам.

Рекомендуем:если Вы планируете строительство (либо реконструкцию) индивидуального жилого дома или садового дома на принадлежащем Вам земельном участке, следует учитывать, что в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в настоящее время не предусмотрена необходимость подготовки проектной документации (ч. 3 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ) и не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию для таких объектов (пп. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51. и ч. 15 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ). Вместе с тем, мы рекомендуем получить градостроительный план земельного участка, поскольку сведения, содержащиеся в нем, помогут Вам грамотно заполнить все разделы уведомления о начале строительства, которое необходимо будет направить в муниципалитет перед началом строительства (реконструкции), а также впоследствии соблюсти все нормы и отступы при возведении (реконструкции) указанных объектов.

Таким образом, необходимость в градостроительном плане земельного участка может возникнуть у владельцев участков по разным причинам и в различные периоды времени.

Важно!Строительство объекта недвижимости без учета сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, считается существенным нарушением градостроительных норм.

Исключением являются линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения), для строительства которых градостроительный план земельного участка не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории (проекте планировки и проекте межевания территории).

Обратите внимание!Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ для указанных целей не допускается (ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

4. Порядок получения градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план земельного участка формируется и выдается орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При этом в городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такой документ предоставляют исполнительные органы государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Порядок выдачи градостроительного плана земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Также следует учитывать, что органами местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) могут быть приняты административные регламенты, уточняющие процедуру выдачи градостроительных планов.

Ознакомиться с такими регламентами можно ознакомиться на официальных сайтах органов власти.

Для получения градостроительного плана земельного участка рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  • Обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа) или в исполнительный орган государственной власти городов Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя (соответствующие комитеты по архитектуре и градостроительству).

Важно!Подать заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков (собственники либо лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды).

Форма такого заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, законодательно не установлены, в связи с чем, рекомендуем уточнить их в органе, в который подается заявление.

Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет или орган власти городов федерального назначения; посредством почтового отправления (с вложением пакета документов по описи и отправкой заказным письмом с уведомлением); через МФЦ.

Кроме того, подать заявление на получение градостроительного плана земельного участка можно посредством личного кабинета Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» (http://www.gosuslugi.ru) (если такая возможность реализована в Вашем регионе).

В соответствии с принятыми на уровне муниципалитетов или органов власти городов федерального значения административными регламентами с Вас могут потребовать приложить к заявлению такие документы, как:

– нотариально удостоверенную доверенность, если с заявлением обращается представитель правообладателя земельного участка;

– правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о зарегистрированных правах на указанные объекты, а также в случаях, если в соответствии с законодательством РФ права на объекты недвижимости не подлежат регистрации в ЕГРН).

Внимание!ГПЗУ земельного участка выдается без взимания платы.

  • Получите градостроительный план земельного участка или решение об отказе в его выдаче.

Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в течение 20 рабочих дней после получения уполномоченным органом соответствующего заявления.

Получить ГПЗУ Вы можете в бумажном или электронном виде в зависимости от того, что Вы указали в заявлении о его выдаче.

Вам могут отказать в выдаче градостроительный план земельного участка в случаях, если:

  • Вы не являетесь правообладателем земельного участка или его представителем;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/kak-poluchit-gradostroitelnyi-plan-zemelnogo-uchastka-gpzu-5d9c23cfbc251400afff5f54

Срок действия ГПЗУ в Москве и Московской области

На какой срок выдается градостроительный план

С начала июля 2017-го в России введен обновленный порядок и форма ведения ГПЗУ, а соответствующие правки нашли отражение в ГрК РФ.

С учетом нововведений градостроительный план исключается из списка бумаг по планированию территории и относится к документации информационного характера.

Какой срок действия ГПЗУ в Москве и Московской области? Что в этом отношении говорит законодательство? Эти и ряд других вопросов рассмотрим подробно.

Какие изменения произошли в отношении ГПЗУ?

Летом 2017 года в силу вступили изменения, касающиеся формы и порядка оформления ГПЗУ. Так, с 1 июля прошлого года градостроительные планы утратили силу. При этом вопросы, касающиеся формы и тонкостей заполнения ГПЗУ нашли отражение в статье 57.3.

На этом фоне появились вопросы, можно ли использовать сведения из ГПЗУ после вступления в силу новых правил.

Эксперты уверяют, что в отношении капитальных объектов или их составляющих (при строительстве или реконструкции в пределах ЗУ) применение градостроительного плана разрешено.

Срок действия ранее оформленного ГПЗУ в Москве и Московской области составляет от 3 до 8 лет с момента действия ФЗ под номером 373.

Период применения градостроительного плана прописан в нормативных актах субъектов РФ. Как только срок применения документа истекает, использование информации из него запрещено.

К исключениям относятся ситуации, когда после передачи ГПЗУ в градостроительные регламенты внесены правки.

Если исходить из текущего законодательства, после 1 июля 2017 года срок действия ГПЗУ в Москве и Московской области равен 3 годам со  дня предоставления. Это же касается и других регионов страны.

Как быть с ГПЗУ, выданными до начала 2017 года?

После появления нововведений, касающихся градостроительного плана, возникли вопросы в отношении ГПЗУ, выданных до начала 2017 года. Как заявляют представители Москомархитектуры, эти документы продолжают действовать и сегодня.

Даже если градостроительный план оформлен 5-6 лет назад, срок его действия составляет три года, а отсчет стартует с начала 2017-го.

Этого срока достаточно, чтобы держатель ГПЗУ успел воплотить в реальность имеющееся право, а также получить разрешение на возведение дома.

Эксперты отмечают, что после принятия правил, регулирующих пользования застройкой и земельными участками (ПЗЗ), градостроительные планы действуют в течение трех лет. При этом информация из ранее выданных ГПЗУ будет иметь приоритетное право перед сведениям, установленными на текущий момент в ПЗЗ. К примеру, если сведения в градостроительном плане и ПЗЗ расходятся, здание возводится по ГПЗУ.

Стоит учесть, что правила пользования застройкой и земельными участками утверждены в столице весной 2017-го. Выполнение любых работ возможно в пределах ПЗЗ, определяющих допустимость выполнения тех или иных мероприятий. Кроме того, планировочный проект также разрабатывается с учетом ПЗЗ.

Чтобы воплотить в реальность проектную документацию, которая расходится со сведениями в ПЗЗ, требуется пройти процесс внесения правок в бумаги. При этом с начала 2017 года подано несколько тысяч заявлений на внесение правок в ПЗЗ и по многим  из них было принято положительное решение.

В 2018 году ГПЗУ и СПОЗУ имеют общий период действия, составляющий 3 года. Этого времени хватает, чтобы получить разрешение на строительство и приступить к возведению дома.

В срок до 20 суток отдел, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры, изучает документы, а после выдает разрешение или отправляет по адресу заявителя отказ в письменном виде.

Одновременно с этим возвращается все переданные ранее документы.

К причинам отказов можно отнести несоответствие бумаг требованиям, отсутствие необходимой информации или нарушение условий договора на возведение объекта. Переданное разрешение проходит регистрацию в кадастре, а действие документа начинается с момента регистрации.

  Повторная экспертиза проектной документации: образец

СПОЗУ и ГПЗУ составляются в 2-х экземплярах — для строительной компании и Москомархитектуры (хранится вместе с другими архивными документами).

Копии бумаги в течение всего периода действия находятся у подрядной организации — структуры, которая занимается строительными работами.

Кроме того, документация хранится в ряде других органах надзора (архитектурно-строительном, административно-техническом и прочих).

Наличие на руках разрешения на возведение объекта дает возможность человеку получить одер, а после начать работы на земельном участке и приступить к строительству (мероприятиям, которые предусмотрены на ЗУ).

Срок действия разрешительной документации  может различаться и зависит от условий проекта, а также требований в отношении строительства дома. Максимальный период — до 3-х лет.

При этом бумагу можно продлить дважды — по 1,5 года.

Чтобы продлить период действия, необходимо в срок до 10 суток прийти в Москомархитектуры, но  не позже, чем через 3 месяца до завершения действия разрешения. Ответ о продлении дается в срок до месяца.

Чем обусловлено введение новых правил и изменения срока действия ГПЗУ?

Появление нового варианта ГрК РФ и установления срока действия для ГПЗУ равного 3 года, поднимает насущную на сегодняшний день проблему. Последняя касается интересов владельцев ЗУ. Так сложилось, что ценность надела, используемого для возведения дома, определяется доступным типом сооружения и возможностью ведения строительства (точнее действующим регламентом в градостроительной сфере).

С учетом сказанного можно сделать вывод, что ценность ЗУ, в том числе находящегося во владении человека, может меняться от минимального параметра до больших значений. Итоговая цифра зависит от согласований, слушаний, а также решения действующих органов власти.

Практика показывает, что отмена ранее принятых решений о строительстве объектов на определенной территории является обычным делом. Это происходит несколькими путями, к примеру, путем определения для участка статуса, не подразумевающего строительство на нем объектов.

  Как поставить скважину на кадастровый учет — инструкция

Сведения с градостроительного регламента для определенного участка находят отражение в ГПЗУ. В целом, этот документ представляет собой выписку из ПЗЗ, а также ряда других документов.

Это означает, что задача градостроительного регламента заключается не в определении конкретных правил, а в констатации факта. Эта особенность нашла отражение в новом варианте ГПЗУ, а раньше такое мнение неоднократно упоминалось в судебной практике.

По-иному обстоит ситуация, если при составлении ПЗЗ допущены ошибки или этого документа нет вовсе.

Раньше планировалось, что при изменении законодательства в градостроительной сфере после передачи ГПЗУ нужно будет учитывать новый регламента. Владелец ЗУ, который потерял право его применения, мог выкупить надел.

Со временем в земельной кодекс РФ были внесены изменения, а в статье 23 пропало условие, позволяющее выкупить надел. Единственное право, которое осталось за человеком — возможность  требования публичного сервитута.

С новым вариантом ГПЗУ появилась надежда, благодаря установлению срока действия ГПЗУ в Москве, МО и других регионах страны. При этом информация из градостроительного плана может использоваться при подготовке проекта, а также для получения разрешения на выполнение строительных работ в срок до 3-х лет с момента выдачи.

Как отмечалось, градостроительные планы, оформленные до начала 2017 года, действуют в течение 3-х лет, а срок отсчитывается с января месяца. По мнению специалистов, такое правило защищает права о собственников от внедрения менее выгодных положений.

Но нужно понимать, что по истечении срока действия ГПЗУ документ перестает работать, а информация в градостроительном плане может потерять актуальность много раньше. При этом люди, планирующие строительство, вынуждены проверять соответствие информации в разрешении на строительство сведениям в ПЗЗ и иных градостроительных бумагах.

Иными словами, несмотря на наличие четкого срока действия ГПЗУ, актуальность информации в нем находится под постоянным давлением. Это значит, что «срок годности» сведений в градостроительном плане ограничен.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/srok-dejstvija-gpzu-v-moskve-i-moskovskoj-oblasti/

Трёхлетний срок действия ГПЗУ — гарантия стабильности для застройщика или просто ужесточение правил?

На какой срок выдается градостроительный план

Введение в действие новой редакции Градостроительного кодекса, устанавливающей трёхлетний «срок годности» для градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)  заставляет вспомнить о весьма актуальной проблеме – нарушении интересов собственника[1] участка изменением градостроительного регламента в период подготовки к строительству.

Так ценность земельного участка, предназначенного для  строительства, определяется тем, что на нём можно построить и можно ли строить вообще – градостроительным регламентом  участка, его нахождением в зонах с теми или иными особыми условиями использования. Градостроительный регламент, в свою очередь (в норме), определяется утверждённой градостроительной документацией, в первую очередь – правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). 

Соответственно, ценность земли, в том числе находящейся в собственности, меняется от нуля до высот и обратно одним росчерком чиновничьего пера. Вернее не совсем одним, а с определенными согласованиями, проведением публичных слушаний, утверждением представительным органом местного самоуправления (кроме городов федерального значения). Но  последнее слово в любом случае за  публичной властью. 

И на практике достаточно часто происходит отмена ранее документально оформленных в генеральных планах, ПЗЗ и проектах планировки территории решений о застройке территорий.

Это возможно в том числе путем установлено территориальной зоны, не предполагающей застройку (благоустройство/озеленение), либо закрепления параметров строительства «по существующему положению» (зона «Ф» в свежепринятых ПЗЗ г. Москвы). 

 Параметры градостроительного регламента для конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ).

В норме он является выпиской из ПЗЗ и иных утвержденных документов, то есть градостроительный  регламент не устанавливает, а только отображает.

Это прямо закреплено в новой редакции Градостроительного кодекса, ранее неоднократно высказывалось судебной практикой.  Иная ситуация возможна если ПЗЗ отсутствуют или составлены некорректно

Ранее практикой была выработана позиция, что в случае  изменения градостроительного регламента после выдачи ГПЗУ необходимо исходить из нового регламента, ГПЗУ фактичекски утрачивает силу (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13).

Собственнику  участка, который лишился возможности его использовать, Президиум ВАС  предлагал требовать выкупа у него этого участка. Сослался Президиум при этом, за неимением лучшего, на норму. п. 7 ст.

23 Земельного кодекса , которая предусматривала такое право при излишне обременительном публичном сервитуте.  Вскоре ст.

23 ЗК  РФ была изменена, в нынешней редакции права выкупа она не предусматривает, осталось лишь право требовать плату за публичный сервитут, что к изменению градостроительного регламента не применимо даже по самой смелой аналогии.

Так или иначе, практика выкупа у собственников, пострадавших от градостроительных решений, их участков не сложилась.

Очевидно, что столь важный для собственника вопрос заслуживает прямого законодательного регулирования, но такого регулирования пока нет.

Но в новой редакции Градостроительного кодекса (Закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ) многие увидели надежду – установлен срок действия ГПЗУ. А именно в соответствии со п. 10 ст. 57.

3 данного кодекса информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Для ГПЗУ, выданных до 2017 г. срок их действия для данной цели  исчисляется с  1 января 2017 г. и не может быть менее трех лет с это даты (конкретный срок определяется на региональном уровне).

 Некоторые аналитики рассматривают данную ному как трёхлетний «мораторий» на пересмотр сведений, включённых в ГПЗУ и, соответственно, как защиту собственника  на данный период от ухудшающих его положение решений.

Является ли на самом деле данная норма гарантией возможности строить в течение трёх лет в соответствии с параметрами, указанными в ГПЗУ? Исходя из буквального толкования – нет. Тот факт, что по истечении трёх лет ГПЗУ автоматически  теряет силу, отнюдь не означает,  что указанные в нем сведения по тем или иным причинам не могут утратить актуальность раньше этого срока.

С другой стороны, а зачем  тогда такую норму вводить, если  не для предоставления правообладателям гарантии стабильности градостроительного регламента? Осмысленный характер она  приобретает в первую очередь если рассматривать её именно как «мораторий» для публичной власти на корректировку сведений,  указанных в ГПЗУ. И, соответственно – как гарантию для правообладателя, что расходы на приобретение участка,  проектирование объекта не окажутся потерянными.

При ином толковании, если при каждом случае выдачи разрешения на строительство  нужно проверять соответствие проектной документации актуальным ПЗЗ и иной градостроительной документации, такая норма будет носить сугубо технический характер.

Однако во многих случаях утрата актуальности ГПЗУ ранее истечения трёхлетнего срока – вещь неизбежная. Допустим, по границе участка проложили газопровод (или при выдаче ГПЗУ «не заметили» ранее проложенный). Понятно, что независимо от трёхлетнего срока действия ГПЗУ  такой газопровод  есть и режим его охранной зоны «написан кровью».

Соответственно, можно ставить вопрос о «сроке годности» сведений, включаемых в ГПЗУ лишь в той части, в которой эти сведения определяются властным усмотрением при принятии соответствующих документов, а не диктуются объективной реальностью.

В связи с этим  моё мнение – данная норма «мораторием» формально   не является и  на практике таким образом трактоваться не будет. Иным образом практика может сложиться при наличии соответствующей  политической воли.  Дальнейшие рассуждения скорее о должном, чем о конкретной редакции Градостроительного кодекса.

Вообще сведения, включаемые в ГПЗУ, исходя из характера их возможных изменений, можно разделить на три категории:

  • Отображающие решения, принятые уполномоченными органами в порядке, определяемом собственно градостроительным законодательством, и с учетом наличия у уполномоченного органа определённого усмотрения. В первую очередь это положения о зонировании территории, плотности и высотности застройки, определяемые актуальными взглядами чиновников на перспективное развитие территории.
     
  • Отображающие решения уполномоченных органов, принятые в порядке, установленном  иными отраслями законодательства. Например, границы охраняемых природных территории, зон памятников истории и культуры и т.д. Сюда же можно отнести пересмотр санитарных, противопожарных и т.д. нормативов.
     
  • Отображающие физическую реальность и изменяющиеся в появлением/выявлением определённых объектов. Например охранные, санитарно-защитные и т.д. зоны расположенных вблизи участка объектов, сведения об опасных природных процессах.

В первом случае установление трёхлетнего «моратория» на пересмотр принятых уполномоченными органами градостроительных решений вполне возможно и необходимо для защиты интересов собственников.

Стратегические решения, принимаемые органами власти в данной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми.

 При этом принимаются они (вернее, должны приниматься) преимущественно на сроки, исчисляемые десятилетиями.

  Во втором тоже скорее да, но ситуации возможны различные, в зависимости от того, насколько принятие данного решения зависит от усмотрения уполномоченного органа или от фактических обстоятельств.

 Так изменение санитарных нормативов может быть обусловлено как общим желанием повысить уровень санитарного благополучия , так и появлением новых научных данных в отношении определенной категории вредных факторов.

  Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия:  есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.

В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного  явления,  вопрос  о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью,  ставиться,  как правило, не может.

Таким образом, с  одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника. Стратегические решения, принимаемые органами власти в градостроительной  сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми, рассчитанными на срок существенно больше трех лет.

С другой  – о безусловной действительности ГПЗУ в течении определенного периода речи идти не может, ограничить можно лишь пересмотр тех решений, которые принимаются органами власти  с элементом усмотрения.

Соответственно, представляется более правильным установить «мораторий» на изменение градостроительного регламента  в явном и конкретизированном виде.

Например: «…решения органов государственной  власти и местного самоуправления об изменении  градостроительного регламента не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ.

  Решения об  установлении или изменении границ и/или  режима зон  с особыми условиями использования территории не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ, за исключением случаев когда это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Отдельная проблема – принятие «чрезвычайных» законов, регламентирующих градостроительную  деятельность  параллельно с Градостроительным кодексом – законы о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве и т.д.  Если такие законы ограничивают права собственника в градостроительной сфере – должен быть механизм выкупа участков по справедливой (существовавшей до принятия такого закона) цене.

Уважаемые коллеги, в  связи с вышесказанным прошу поделиться мнениями по следующим вопросам:

  • Какой будет практика применения нормы о трёхлетнем «сроке годности» ГПЗУ. Или, может быть, где-то такая практика уже начала формироваться на том или ином уровне?
  • Какие, если говорить о перспективе, возможны способы защиты прав собственника участка и изменении  режима его допустимой застройки?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2017/5/5/tryohletnij_srok_dejstviya_gpzu_-__garantiya_stabilnosti_dlya__zastrojschika_ili_prosto_uzhestocheni

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.