Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Содержание

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку: риски и рентабельность, реакция банков

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

  1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
  2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
  3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
  4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

  1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
  2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
  3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю.

При оформлении следующего займа возникнут осложнения.

По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

  1. Попытаться договориться с банком.
  2. Сдавать в наем неофициально.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/kak-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку, нужно ли разрешение банка

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Ипотека – это наиболее востребованный банковский продукт за последние годы по всей территории России.

А то, что в залог передается именно покупаемая за полученные деньги недвижимость, то это только выгодно заемщику, так как он хотя бы не рискует, что у него уже есть в собственности.

Но в то же время право владения на этот объект у него не полное. В этой статье мы расскажем, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку, в аренду.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду?

В первом пункте статьи 40 ФЗ «Об обременении» четко указано, что владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по которой еще выплачиваются кредитные платежи, имеют право сдавать эту квартиру/дом в аренду, если в ипотечном договоре это не запрещается и соблюдены следующие требования:

  1. Длительность аренды не больше срока погашения задолженности.
  2. Залоговый объект не используется для коммерческой цели.
  3. Сдача недвижимости осуществлена на законных основаниях.

По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость.

По закону «Об ипотеке» кредитор может привлечь заемщика к ответственности, если залоговая недвижимость испорчена или снижен ее ценник сверх нормального износа.

Опираясь на нормативные акты банки вправе запретить сдавать жилье на посуточную аренду, которая приведет к быстрому износу.

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:

  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% – 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.

15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка.

Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко. Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Банк «ВТБ» тоже не препятствует сдаче квартиры в залоге в аренду, но только если заемщик обязательно преждевременно на это письменно запросит разрешение. На его официальном портале по следующей ссылке https://drive.google.

com/file/d/1tTlJoSEwO_BXkEheTMIPX9RX-YnHEj9L/view можно найти порядок получения разрешения на сдачу заложенной квартиры и пример бланка заявления https://drive.google.com/file/d/1J7ws7b72OYhAoPJVlH23qLiSkYIexLnr/view.

Согласно ипотечному договору, у него все же есть право потребовать досрочно вернуть полную сумму кредита вместе с начисленными процентами и неустойкой в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила использования ипотечного жилья.
  2. Не сообщено кредитору обо всех правах посторонних людей на залоговый объект недвижимости; других обременениях.

Поэтому нужно информировать банк и страховую компанию о сдаче ипотечной квартиры в аренду, чтобы избежать расторжения ипотечного договора и применения санкций.

    Как сдать в аренду ипотечное жилье, если банк это запретил?

Даже если в ипотечном договоре четко указано, что сдавать в аренду купленное за ипотечные средства жилье, строго запрещается, есть несколько способов выхода из ситуации.

Первый способ. Для начала нужно попытаться договориться с менеджером банка о пересмотре ранее заключенного договора.

Для мотивации можно сказать, что без средств, вырученных от сдачи жилья, у вас не будет возможности своевременно вносить в полном объеме ипотечные платежи.

Страх, что возникнет проблемная задолженность, чаще всего побуждает кредитора пойти клиенту на компромисс.

Второй способ. Можно впустить людей жить в ипотечное жилье без уведомления банка об этом. Большинство арендных договоров между квартиросъемщиком и арендодателем заключаются в РФ только на словах. Даже несмотря на то, что по закону должен быть обязательно составлен письменный договор, стороны решают довериться друг другу и избежать бумажной волокиты.

  В таком случае, даже если кредитор узнает, что аренда ипотечной квартиры по факту есть, он ничего не сможет доказать, так как нет никакого официального документа.

Поэтому если в ипотечном договоре указан запрет на сдачу квартиры третьим лицам, и попытка договориться не увенчалась успехом, то по факту можно это сделать, только не заключая официальный договор с квартиросъемщиком.

Что будет, если нарушить условия ипотечного договора?

Если банковское учреждение, выдавшее ипотечный кредит, клиенту случайно или намеренно обнаружит, что он сдает ее в аренду, невзирая на запрет, то:

  1. Если такое нарушение обнаружено только в первый раз, то банк может вынести только устный выговор и указать, что такие действия предпринимать недопустимо.
  2. Кредитор зафиксирует несоблюдение условий ипотечного договора и наложит штрафную санкцию за отступление от установленных правил.
  3. Если после вынесения первого предупреждения заемщик продолжить сдавать в аренду жилье, то банковское учреждение вправе разорвать с ним ипотечный договор в одностороннем порядке и потребовать досрочно выплатить всю задолженность вместе с процентами. Где клиент возьмет за быстрый срок такую сумму, его волновать не будет.
  4. Если заемщик не выплатит всю сумму вместе с начисленными процентами, то банк направит иск в суд, чтобы взыскать с него залоговое имущество. Арендодатель и квартиросъемщик будут выселены, а сам объект недвижимости будет продан на банковском аукционе. В итоге ипотечный кредит будет считать полностью погашенным, но это негативно отразится на кредитной истории заемщика.
  5. Так как станет оглашен факт сдачи жилья под съем на нелегальной основе, то у клиента возникнут проблемы с налоговым органом. Ему присвоят для оплаты штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности и сокрытие от налогов.

Выгодно ли сдавать в аренду залоговое жилье?

На интернет-форумах часто можно встретить дискуссии людей о том, выгодно ли сдавать жилье в аренду, если оно находится еще под обременением у банка.

Начнем с того, что подобная схема подходит только тем заемщикам, у которых кроме ипотечной квартиры/дома есть еще недвижимость для проживания. Если квартира состоит из двух комнат и нет отдельного жилья, то можно сдавать одну комнату, а во второй жить.

Тогда еще и получится контролировать сохранность всего имущества. Трехкомнатные помещения можно сдавать по комнатам.

Если заемщик хочет купить квартиру в ипотеку и сразу ее сдавать, то для покупки стоит выбирать ликвидные варианты. Больше всего пользуется спросом жилье со вторичного рынка недвижимости, находящееся вблизи транспортных развязок и с хорошей инфраструктурой.

В приоритете особенно у молодых пар однокомнатные квартиры. Средний ценник на жилье с современным ремонтом и встроенной бытовой техникой колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. в центральных регионах РФ. Жилье из двух комнат уже подороже, примерно 50 тыс. – 80 тыс.

руб.

Справка! Не забывайте про подоходный налог в размере 13%, который вам придется платить и коммунальные платежи.

На арендаторов обычно возлагается уплата только за намотанные кубы воды и киловатты электричества, а все остальное оплачивает арендодатель из полученных денег за счет аренды.

Обратите внимание! Многие заемщики, совершившие покупку квартиры из трех или четырех комнат, сдают помещения под офисы и торговые точки, а это превращает уже недвижимость в коммерческий тип.  За этим последует административная ответственность.

Пример расчета дохода и расхода при сдаче в аренду недвижимости

Чтобы наглядно показать расходы на покупку готовой квартиры в ипотеку для дальнейшей ее сдачи в наем третьим лицам используем ипотечную программу от ВТБ.

Минимальный процент за использование заемных средств – 9,7%, период кредитования – 30 лет. Например, цена на квартиру составляет 2,5 млн. руб., а первоначальный взнос – 250 тыс. руб. (то есть 10%).

Ежемесячный платеж составит 16200 руб.

Сдача квартиры из одной комнаты позволит за месяц получать 20 тыс. руб. + коммунальные платежи. Вместе с этим появится обязательство по уплате подоходного налога в размере 13% и страховой премии.

Общая сумма ежемесячных отчислений тогда составит: 16200 (обязательный взнос) +2106 (налог) + 90 руб. (надбавка к ценнику страховки) = 18396 руб.

В итоге выходит, что получаемые деньги от квартиросъемщика будут покрывать ежемесячный ипотечный платеж, но только если у заемщика есть еще недвижимость, в которой можно жить и не тратиться на съем.

Если рассматривать жилье, расположенное в Москве или Санкт-Петербурге, то итог будет аналогичный. Высокая стоимость процентной ставки и ипотечного платежа компенсируется высоким ценником на аренду жилья.

Риски

Плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду мы описали в предыдущем пункте – это в первую очередь выгода в виде перекрытия месячной арендой ежемесячного ипотечного платежа. Но минусы тоже есть и в первую очередь они касаются именно арендатора.

Перед съемом квартиры рекомендуется сразу спрашивать у владельца, не находится ли жилье под обременением. Если оказывается, что оно еще в ипотечном залоге, то рекомендуется сразу проверить, дал ли кредитор на это согласие.

Если не давал, то арендный договор будет признан недействительным и арендатору придется немедленно выселиться.

Заключение

Правильно ли будет сдавать ипотечную квартиру под съем, чтобы использовать полученные ежемесячно платежи от арендатора на погашение ежемесячного ипотечного взноса, каждый заемщик вправе решать сам. Но то, что это можно организовать, это факт. Только желательно заранее подыскать банк, который не запрещает подобные мероприятия, чтобы оградить себя от всевозможных проблем и штрафов.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru/

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

19.06.2019

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай – когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки. 

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор.

При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев. 

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя.

Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации.

Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/mozhno-li-sdavat-v-arendu-kvartiru-nakhodyashchuyusya-v-ipoteke/

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: способы, риски

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников.

По закону:если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к.

договор не сможет расторгнуть даже банк;

лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.

Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Источник: https://www.HabRealty.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-ipoteke.html

Сдал ипотечную квартиру в аренду? Узнай, какие могут быть последствия

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой – есть несколько проблем.

Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.

Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.

Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.

Нормативно-правовая база

Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:

  • 35 глава ГК РФ – о найме жилого помещения.
  • Налоговый Кодекс – обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
  • Жилищный Кодекс – регулирует порядок сдачи в аренду.
  • Закон “Об ипотеке” – устанавливает права и обязанности заемщика.

Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.

То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора

Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:

  • Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
  • Запросить разрешение на заключение договора аренды.

Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.

Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.

Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:

  • Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
  • Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
  • Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.

Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.

Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.

Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.

Законные способы сдачи ипотечной квартиры

Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:

  • Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
  • Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
  • Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
  • Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.

Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.

Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:

  • Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
  • Наложение штрафа на собственника жилья.
  • Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
  • Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.

Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.

После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Смотрите видео на нашем сайте: https://vseodome.club/ipoteka/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/sdal-ipotechnuiu-kvartiru-v-arendu-uznai-kakie-mogut-byt-posledstviia-5c6e884ae1ec7c00b06b2f86

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Можно сдавать квартиру если она в ипотеке

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам.

Аренда недвижимости, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в найм. В противном случае банк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные объекты. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса.

Визит работника банка может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют посторонних граждан на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник банка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную жилплощадь, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда.

Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие граждане относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением.

Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать недвижимость, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, тогда банк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец решит прописать третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

В определённых ситуациях кредитный комитет может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в найм.

цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что банк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств.

Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ.

«Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в найм объекта, обременённого ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Существует легальная и «серая» схема работы с ипотечной недвижимостью. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы банк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой недвижимости;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды.

Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в банке для зачисления арендных платежей.

После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с квартиросъемщиками могут ограничиться устными договорённостями.

Некоторые собственники недвижимости составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать жилье посуточно.

Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб жилплощади.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kak-sdat-kvartiru-v-ipoteke-u-sberbanka-v-arendu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.