Мораторий на досрочное погашение ипотеки

Содержание

Мораторий на досрочное погашение ипотеки (кредита): что это такое

Мораторий на досрочное погашение ипотеки

Отношения между заемщиками и кредитными организациями регулируются Гражданским Кодексом РФ и несколькими федеральными законами. В целях уравнивания положения сторон, в действующее законодательство периодически вносятся поправки и изменения. Одна из подобных поправок коснулась моратория на досрочное погашение задолженности по кредиту. Что это такое, — расскажет сервис Brobank.ru.

Подробное определение термина

Мораторий в финансовом сегменте означает право на отсрочку платежа по действующему обязательству. В целях увеличения выгоды, ранее банки оставляли за собой подобное право. Механизм работал примерно следующим образом:

  1. Между кредитором и заемщиком заключается кредитный договор — потребительский кредит или ипотека.
  2. В соглашении подписывался срок, в течение которого заемщик лишался права на досрочное погашение задолженности.

Подобное ограничение в отношении заемщика получило наименование «мораторий на досрочное погашение задолженности». Ограничение действовало в течение определенного времени: от 1-2 месяцев до полугода. При этом в практике встречались и более длительные сроки, в течение которых действовало это ограничение.

Что грозило заемщику при нарушении моратория

После перехода на безналичные формы оплаты, банки столкнулись с проблемой: заемщики могли вносить оплату, к примеру, с банковской карты, и деньги должны были поступить в счет погашения долга. Таким образом, правило об ограничении на досрочное погашение задолженности нарушалось. Выход из ситуации был найден достаточно быстро. Он заключался в следующем:

  1. Заемщик вносит оплату (полностью или частично).
  2. Банк переводит сумму в hold, не зачисляя деньги в счет оплаты долга.

В результате фактического нарушения условий кредитного договора, заемщик должен был выплатить комиссию. Ее размер был пропорционален процентам за весь срок, в течение которого действовал мораторий. Неравное положение сторон соглашения было очевидным. Именно это обстоятельство и стало главной причиной для принятия поправок в законодательство.

В подавляющем большинстве случаев мораторий устанавливался банками по ипотечным договорам. Кредитной организации не выгодно, когда заемщик погашает задолженность досрочно. Так банк теряет прибыль, которую мог бы получить с процентов по договору.

Мораторий устанавливался в виде определенной страховки для банка. Благодаря этому ограничению, кредитная организация получала гарантии того, что в течение конкретного временного отрезка задолженность досрочно погашена не будет.

Проблема заключалась в том, что законодательством этот момент никак не регулировался. Физические лица находились в проигрышном положении, что и послужило причиной для внесения поправок Гражданский Кодекс РФ.

Поправки коснулись 809 и 810 статей ГК РФ. В частности, в ст. 810 появился пункт, согласно которому заемщикам дается право на полное или частичное погашение задолженности по кредиту ранее указанного в договоре срока. Ограничение этого права со стороны кредитных организаций — не допустимы.

Поправки вступили в силу в октябре 2011 года. С этого момента банкам запрещается устанавливать мораторий или любые другие ограничения в части досрочного погашения задолженности по договору. При этом законодательно закреплена и обязанность заемщика уведомлять банк о досрочном погашении долга за 30 календарных дней до внесения оплаты.

30 дней — максимальный срок, который не может быть увеличен по решению кредитной организации. Договором может устанавливаться и менее длительный срок. Как правило, банки требуют, чтобы уведомление поступало не менее, чем за 14 рабочих дней до внесения оплаты. Требование об уведомлении не носит обязательный характер. Подобный пункт в договоре может и не фигурировать.

Последовательность отказа банков от моратория

До ввода законодательных ограничений мораторий на погашение ипотеки использовался не всеми банками. Данным инструментом чаще пользовались крупные кредитные организации — Дельтакредит, ВТБ, Альфа-Банк. Длительное время мораторий указывался в договорах Сбербанка России.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Банки среднего уровня реже вводили мораторий, так как подобная мера серьезно снижала спрос к их продуктам. После ввода поправок отдельные кредитные организации пытались пользоваться мораторием в завуалированной форме. Подобное продолжалось, пока главный регулятор, в лице ЦБ РФ, не стал вводить санкции против банков, нарушающих предписания законодательства.

Как отмена моратория сказалась на положении кредитных организаций

Реформа не повлекла за собой больших изменений в политике банков. Мораторий использовался, как правило, по ипотечным программам. Ипотека — долгосрочный кредит, средний срок которого составляет 7-15 лет.

Заемщики оформляют ипотеку на длительную перспективу. Процент случаев погашения задолженности в первые несколько месяцев не превышает 0,5% от общего количества договоров. Поэтому отмена моратория практически не затронула интересы банков.

Возможность досрочного погашения задолженности, без моратория и комиссии, прописывается в отдельном пункте кредитного договора. Заемщик имеет право знать, что он сможет погасить долг в любое время, предварительно уведомив об этом кредитора.

Комиссия при досрочном погашении задолженности по кредиту (ипотеке)

В ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» указано право физического лица на досрочное погашение задолженности. После запрета на применение моратория, банки продолжали взимать с заемщиков комиссию. Подобное обстоятельство существенно нарушало права физических лиц в рамках взаимодействия с кредитными организациями.

Смысл статей 809 и 810 ГК РФ заключается в том, что банкам запрещено взимать комиссию и любые платежи с заемщиков при досрочном прекращении кредитного договора. Любые ограничения в части досрочной выплаты задолженности — нарушение действующего законодательства. Единственное исключение — уведомление кредитора о намерении полностью или частично погасить долг.

Следовательно, если в договоре фигурирует пункт, согласно которому право на досрочное погашение задолженности каким-либо образом ограничивается банком, заемщику необходимо отказаться от заключения соглашения. Факт нарушения со стороны кредитной организации сообщается в компетентные органы.

Источники информации:

  • Статья 809 ГК РФ — ссылка.
  • Статья 810 ГК РФ — ссылка.
  • Статья ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ (последняя редакция) — ссылка.

Об авторе

Анатолий Дарчиев – высшее экономическое образование по специальности “Финансы и кредит” и высшее юридическое образование по направлению “Уголовное право и криминология” в Российском Государственном Социальном Университете (РГСУ).

Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Является финансовым советником крупных финансовых и консалтинговых организаций. Занимается повышением финансовой грамотности посетителей сервиса Бробанк.

Аналитик и эксперт по банковской деятельности. darchiev@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/moratorij-na-dosrochnoe-pogashenie/

Что такое досрочное погашение кредита? Основные типы досрочных погашений

Мораторий на досрочное погашение ипотеки

Что такое досрочное погашение?

Наверно все, кто хоть раз брал потребительский займ или ипотеку — слышали такое слово — досрочка или досрочное погашение.В кредитных договорах банка, в том числе в кредитном договоре ВТБ 24, встречается фраза про досрочные платежи. Интуитивно понятно, что это.

Однако для человека, который впервые сталкивается с этим термином, сразу же появляется много разных вопросов. Рассмотрим кредитный договор банка ВТБ 24. Это типовой ипотечный договор. Вот как выглядит этот пункт в кредитном договоре ВТБ 24(первая часть пункта)

Попытаемся разобраться, о чем говорится в каждом из пунктов.

Но первоначально дадим определение термину досрочное погашение.

Досрочное погашение — это внесение денежных средств в уплату кредита помимо основного текущего платежа по кредиту. Т.е. это ваше желание отдать ваш долг по кредиту помимо обязательных ежемесячных платежей.

Досрочный платеж — необязательная услуга и может запрашиваться заемщиком только по его желанию.

А теперь рассмотрим каждый из пунктовВо первых в заголовке говорится про полное и частичное досрочное погашение. Это два разных типа погашений.

Более подробно о разных типах досрочных погашений в статье Полное и частичное досрочное погашение.

Мораторий на досрочное погашение

В п. 4.5 написано про то, что досрочно погашать кредит можно по истечении моратория. Что же такое мораторий?
Мораторий на досрочное погашение — это срок, во время которого не разрешается погашать кредит досрочно. Т.е. вы платите очередной платеж, а вот сумму свыше оплачивать нельзя. Данный прием используют банки, чтобы получить доход по любому.

Если вы оплатите кредит сразу, то доход банка будет стремиться к нулю. Это не выгодно банку, поскольку он затратил силы и время на оформление договора займа и иных документов. Следует отметить, что при первых платежах доля процентного платежа в общем ежемесячном платеже максимальна и вы платите процентов больше всего. Мораторий прописан в п. 4.

4 договора по займу в ВТБ 24 и равен 3 месяца.

Заявление на досрочное погашение в ВТБ 24

Как видно из п. 4.5.2 досрочно погашать займ по смоему желанию нельзя. Необходимо оформление документов, а именно заявления на досрочное погашение. При этом обязательно назвать сумму платежа. Тут есть ссылка на п. 4.3.7 договора — нужно делать досрочное погашение именно в интервал из данного пункта
Т.е.

досрочное погашение необходимо сделать с 10 по 18 числа календарного месяца.Это нужно учитывать при планировании полного закрытия договора займа.

Как написано в пункте 4.5.3 заявление нужно подать как минимум за 1 день до начала периода очередного платежа, т.е в моем случае до 10 числа каждого месяца.

Иначе банк не сделает досрочное погашение вообще.

Минимальная сумма досрочного платежа

В пункте 4.5.4 говорится о минимальной сумме досрочки. Данная сумма составляет 15 тыс. рублей. Т.е. банк не примет досрочное погашение на сумму менее 15 тыс. рублей. Естественно речь идет о частичном досрочном погашении. Полностью закрыть кредит вы сможете после моратория и до начала последнего процентного периода.

Если говорить о процентном периоде, то банк однозначно определяет этот термин в п. 4.2.1 договора. У меня в договоре эта формулировка выглядит так — «месячный период от 11 числа предыдущего месяца до 10 числа текущего календарного месяца. При этом обе даты считаются включительно».

Таким образом процентный период — разность дат :

10 числа текущего месяца — 11 число предыдущего месяца + 1 день.

Рассмотрим вторую часть договора, касающуюся частичных и полностью досрочных платежей.Вторая часть договора ВТБ 24, касающаяся досрочных платежей.

Рассмотрим каждый пункт.

Возврат уплаченных процентов при досрочном погашении кредита

На пункт 4.5.5 договора обычно не обращают внимание, однако стоило бы. Он о возврате процентов излишне уплаченных по договору. Дело в том, что в случае аннуитетных платежей сумма процентов, уплаченных в первый год погашения ипотеки больше чем во второй, а во второй больше чем в третий и т.д.

Таким образом, если вы платили первые 5 лет из 10, а потом досрочно погасили кредит, то вы выплатили большую часть процентов по кредиту, т.е. переплатили за реально не использованный кредит. Отсюда вывод — что часть денег можно вернуть.

Однако банк в своем договоре однозначно прописывает, что не собирается возвращать кредит.

Досрочное погашение — только по заявлению
Пункт 4.5.6 еще раз говорит вам, что нужно подать заявление, перед тем как гасить досрочно. Если вы просто положите деньги на счет, то никакого погашения вы не сделаете. Деньги так и будут списываться в счет погашения очередных платежей. Они так и останутся на текущем или карточном счете заемщика.

Невнимание к данному пункту — одна из роковых ошибок заемщика. Иногда люди просто кладут деньги, думая что кредит полностью погасится досрочно. В итоге просто списываются деньги и человек теряет деньги, платя проценты банку. Хотя мог бы все оплатить заранее. Однако так дело обстоит только в ВТБ 24.

Есть ряд банков, где если вы кладете деньги на счет, списывается сначала очередной платеж, потом на остаток на счете делается досрочное погашение. Но и этот метод имеет ряд недостатков, поскольку иногда человек думает, что та часть, что ушла в досрочку, пойдет на погашение займа в следующем процентом периоде.

В итоге деньги списываются все и на следующий месяц человек не может платить и получает просрочку по кредиту.

Пересчет досрочного погашения

В пункте 4.5.7 договора говорится в общих словах о методике пересчета графика платежей и также о типах досрочного погашения. Формулировка достаточно размывчатая. Это тема для нескольких статей, поскольку тут вариантов масса.

Досрочное погашение аннуитетных платежей, досрочное погашение дифференцированных платежей — везде разные формулы и разные расчеты. На нашем сайте вы можете найти целый спектр статей, посвященных данной тематике.

На этом все.

Автор статьи — Тачков Дмитрий.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_dosrochnoe_pogashenie/dosrochnoe_pogashenie_kredita.html

Мораторий на досрочное погашение отсутствует – что это значит

Мораторий на досрочное погашение ипотеки

При оформлении займа рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Если мораторий на досрочное погашение отсутствует, что это значит, нужно узнать у сотрудника банка.

Специалисты связывают это понятие с невозможностью погашения займа до срока, указанного в кредитном договоре. Заемщик выплачивает очередной платеж, а сумму свыше погасить нельзя.

Подобный прием применяют банки, чтобы получить свой доход.

Условия кредитования

Под мораторием подразумевается отсрочка либо приостановление некоторых действий, выполнения каких-либо обязательств из-за чрезвычайных обстоятельств. Если мораторий касается погашения кредита, заемщику потребуется отдать банку большой процент за использование денежных средств.

На практике при первых платежах доля процентов максимальна высокая. Отказ в досрочном погашении кредита (ДПК) чаще начали использовать банки после принятия соответствующего закона. Он разрешает возвращать розничные кредиты без согласия кредитора. Эксперты считают, что в ближайшие годы не будет прочих ограничений по ссуде, включая комиссию.

Если потенциальный заемщик не разбирается в кредитовании, сотрудник банка может умолчать о невозможности внесения дополнительных платежей выше установленного графика. Поэтому во время консультации заемщик обязан детально рассмотреть договор, уделив внимание условиям частичного либо полного погашения долга.

Если этот пункт отсутствует, клиент банка сможет вносить суммы, больше указанных в графике. При частичном погашении раньше срока указывается размер минимальной суммы. Если вносится сумма больше, сокращается срок займа либо уменьшается процент. Банк самостоятельно выбирает тот вариант, который ему более выгоден.

Заявление и размер процентов

Любое финансовое учреждение не предусматривает самовольное погашение займа. Для этого клиенту нужно написать заявление, указав сумму платежа. Если денежные средства внести на счет без заявления, ежемесячные платежи будут списываться по стандартной схеме.

Если моратория нет, кредитная структура указывает интервал возврата долга. Стандартно ежемесячные платежи осуществляются с 10 до 25 числа. Этот факт учитывается при полном планированном закрытии долга. Заявление подается за день до начала указанного периода. В противном случае банк откажет в досрочном погашении ссуды.

Еще один момент, который учитывается перед заключением договора — размер минимальной суммы частичного досрочного платежа. Полностью погасить долг сможет клиент банка, когда мораторий пройдет.

При этом не должен наступить последний процентный период, который также указывается в договоре. Чаще он наступает после 11 числа предыдущего месяца и длится до 10 числа текущего месяца. Обе даты включены в этот период.

Чтобы вычислить процентный период, потребуется из 10 числа текущего месяца вычесть 11 число предыдущего плюс 1 день.

Если отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита, а сумма, оставшаяся на счету, превышает размер выплат по договору, то разобраться в ситуации поможет персональный менеджер банка.

Согласно действующему законодательству, сумма, которая превышает нужный платеж, остается на счету заемщика.

При полном возврате кредита клиенту потребуется погасить проценты, начисленные до даты досрочного погашения. При частичном возврате долга возможны два варианта:
  1. Осуществляется перерасчет ссуды.
  2. Учитывается остаток кредита на начало операционного дня, который следует за днем окончания временного периода.

Возврат и перерасчет

Проценты, которые нужно отдать за использование ссудных средств, высокие. Если клиент выплачивает кредит первые 5 лет из 15 положенных, а затем отдает весь оставшийся долг досрочно, в таком случае осуществляется значительная переплата. Она не связана со ссудными средствами. Если клиент разбирается в финансах, он может попытаться вернуть часть своих денег.

В Российской Федерации еще в 2011 году был введен закон, запрещающий банкам вводить мораторий на преждевременную выплату займа. Закон распространяется на физические лица.

Таким способом государство приняло решение защитить интересы заемщиков. Согласно поправкам, внесенным в текущий законопроект, рассматриваемая процедура возможна только с разрешения кредитора.

Поэтому банки указывают в договоре пункт о внесении штрафов либо комиссии при погашении долга раньше срока.

Позже в текущий закон внесли дополнительные поправки, согласно которым за 30 дней до полной выплаты долга клиент обязан уведомить об этом кредитора. Банкам пришлось принять внутренние нормативы. Они сняли ограничения по досрочной выплате займа, изменив форму договора. Если кредитное учреждение отказывает заемщику в полном расчете, клиент имеет право подать в суд.

Большинство экспертов кредитного рынка считают, что подобные поправки, неправовые. Это связано с принципом банковского кредитования. После изменения трактовки закона многие банки понесли финансовые потери. Заемщики не способны компенсировать убытки.

Эксперты и банковская деятельность

Специалисты кредитных структур предлагают 2 варианта, которые позволят решить проблему с отменой моратория. В первом случае не предполагается досрочное погашение долга. Во втором варианте клиенту предоставляется возможность полного беспроцентного расчета с банком. Стоимость ссуды, взятой на последних условиях, будет выше первого варианта.

Эксперты считают, что запрет на мораторий приведет к повышению ставок на кредиты. При досрочной выплате банк находится в убытке. Те кредитные структуры, в принципе работы которых не предусмотрены варианты компенсации убытков за счет комиссий, вынуждены повышать процентную ставку.

Список банков, которые отказались от моратория:

  • ДельтаКредит;
  • ЮниКредит;
  • Нордея Банк;
  • Альфа-Банк.

Что касается деятельности Сбербанка, он предоставляет возможность полного расчета только с 4-го платежа.

Газпромбанк разработал программу «Осеннее новоселье», согласно которой мораторий распространяется на год. В банке «Зенит» предусмотрен 3-х месячный запрет по программе «Магеллан». Некоторые участники рынка убеждены, что доходы банков сократятся незначительно. Это связано с тем, что в первые годы только единичные клиенты способны погасить свой долг на 100%.

Ошибки клиентов

Специалисты в области кредитования выделяют 5 самых частых ошибок, которые совершают заемщики при ДПК. Многие клиенты вносят деньги на счет, не написав соответствующего заявления.

Кроме заполнения бланка, указывается и дата совершения операции. Согласно действующему законодательству РФ, заемщик вправе погасить кредит в любой день, без согласия кредитора.

При этом первое лицо обязано уведомить об этом банк за 30 дней до операции.

В некоторых структурах есть свои требования относительно минимальных сроков уведомления о ДПК. Их прописывают в договоре. Эксперты не советуют заемщикам доверять сотрудникам банка, так как последние могут умышленно рекомендовать клиентам не писать заявление.

При отсутствии соответствующего уведомления кредитное учреждение не считает деньги, поступившие на счет, досрочным погашением займа. При этом сумма и срок ссуды не меняются. В случае ПГК заемщик подписывает извещение. Если погашение частичное, составляется дополнительный акт к договору. В этом случае изменяется размер ежемесячных выплат.

Распространенная ошибка, которую совершают клиенты банка, связана с неточными расчетами. Сумму для полного покрытия долга должен рассчитывать сотрудник кредитного учреждения. Денежные средства вносятся на счет клиента. Если деньги перечислены банку, рекомендуется позвонить оператору и узнать, закрыт договор либо нет.

Расчет переплат

Банк может при ДПК уменьшить только сумму долга по основной ссуде. При этом взимаются с клиента проценты со всей первичной суммы кредита. К примеру, клиент оформил кредит в 200 000 рублей.

Через определенный срок заемщик решил внести 100 000 рублей. Но так как банк удерживает за погашение проценты с учетом первичной суммы кредита, указанных средств не хватило.

С точки зрения закона, банк обязан рассчитывать проценты только с суммы долга с учетом отчетного периода.

Эксперты уверены, что большинство кредитных структур практикует видимость частичного и досрочного погашения, называя клиенту не размер основного займа на определенное число, а общий объем ссуды, в том числе проценты за весь срок. Чтобы не переплачивать, клиенту нужно узнать размер основного долга. Так как банк начисляет проценты на остаток кредита, с уменьшением основного долга снижаются и проценты за обслуживание.

Чем меньше прошло времени со дня внесения первого платежа, тем меньше переплата по займу.

Размер пени

Специалисты советуют одновременно выплатить размер кредита и проценты за просрочку. При отсутствии денежных средств можно воспользоваться перекредитованием. Новый заем оформляется на более выгодных условиях. В задачи клиента входит следующее:

  • 100% убеждение в том, что внесенная сумма будет направлена на погашение основного долга и процентов по нему;
  • деньги не использовать для погашения пени за просрочку.
  • 100% убеждение в том, что внесенная сумма будет направлена на погашение основного долга и процентов по нему;
  • деньги не использовать для погашения пени за просрочку.

Заплатить неустойку по старому займу можно и через некоторое время. Это связано с тем, что после погашения кредита размер штрафа не растет. По математическим подсчетам, ДПК выгодно не всегда. Подобная сделка считается обоснованной, если нужно заплатить по аннуитентным ссудам. Когда есть равные ежемесячные платежи, можно досрочно погасить долг в первой половине срока.

В этом периоде заемщик сможет значительно снизить сумму переплаченных процентов. Если срок ссуды превышает ½ от всего периода, погашение долга невыгодно. Клиент уже заплатил все проценты за пользованием кредитных средств.

В первые ежемесячные платежи уже включены проценты и за последние сроки кредитования.

Источник: https://KreditMoneya.ru/moratoriy-na-dosrochnoe-pogashenie-otsutstvuet-chto-eto-znachit.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.